杭州市房地產(chǎn)計(jì)容新規(guī)正式落地后，土拍市場(chǎng)熱度回升，開(kāi)發(fā)商拿地信心進(jìn)一步增強(qiáng)。

12月19日，杭州迎來(lái)計(jì)容新規(guī)后首場(chǎng)土拍，杭州2024年第二十批次共出讓2宗宅地，總建筑面積9.18萬(wàn)平方米，總起價(jià)15.52億元，分別是蕭山區(qū)北干東單元和臨平區(qū)喬司新城單元地塊。

此次土拍吸引了眾多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。從最終結(jié)果競(jìng)拍來(lái)看，兩宗宅地共攬金約25.92億元，蕭山區(qū)北干東單元地塊被海威置業(yè)有限公司與中天美好集團(tuán)有限公司以17.99億元摘得，溢價(jià)率達(dá)76.5%，創(chuàng)2024年杭州土拍最高溢價(jià)率記錄；臨平區(qū)喬司新城地塊由浙江英冠控股集團(tuán)以7.92億元競(jìng)得，溢價(jià)率48.83%。

此次競(jìng)拍是杭州發(fā)布計(jì)容新規(guī)后的首場(chǎng)土拍。此前在12月12日，杭州樓市又一重磅利好正式落地，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《杭州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》，自2024年12月13日起施行。

這一新規(guī)涉及停車空間、陽(yáng)臺(tái)以及門廳等多個(gè)方面：其一，用于滿足停車配建最低標(biāo)準(zhǔn)的停車空間不納入容積率計(jì)算；其二，小區(qū)門廳、開(kāi)放式風(fēng)雨連廊，不納入容積率計(jì)算；其三，獨(dú)立于建筑之外的，出室外地面的樓梯及電梯井，不納入容積率計(jì)算；其四，在規(guī)劃條件中明確需采用封閉式陽(yáng)臺(tái)的，陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積的二分之一計(jì)算容積率。

簡(jiǎn)言之，計(jì)容新規(guī)的發(fā)布，意味著杭州新成交宅地均可以享受面積認(rèn)定新規(guī)，比如封閉式陽(yáng)臺(tái)只算一半面積，開(kāi)放式風(fēng)雨連廊不計(jì)容等。業(yè)內(nèi)分析，未來(lái)杭州新房的得房率將提升，開(kāi)發(fā)商有更多施展空間打造小區(qū)品質(zhì)配套設(shè)施。

具體到此次土拍的兩宗宅地情況，先看蕭山北干東宅地，該地塊容積率1.8，建筑面積4.86萬(wàn)方，起價(jià)10.19億元，起始樓面價(jià)21000元/㎡。這一地塊位于蕭山區(qū)政府板塊，生活配套資源成熟，市場(chǎng)接受度高，如板塊內(nèi)已售罄項(xiàng)目攬晴軒銷售較好，備案套總價(jià)約1300萬(wàn)元—2100萬(wàn)元。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生指出，值得一提的是，蕭山北干東宅地板塊內(nèi)基本處于斷供狀態(tài)，競(jìng)品較少；產(chǎn)品未來(lái)可做高低配提升產(chǎn)品溢價(jià)，甚至?xí)霈F(xiàn)排屋，預(yù)計(jì)蕭山北干東宅地未來(lái)銷售價(jià)格在5萬(wàn)元/㎡左右。

臨平區(qū)喬司新城宅地建筑面積4.33萬(wàn)方，起始樓面價(jià)12300元/㎡。周邊在售低密項(xiàng)目較多，但該地塊位置更好，距離地鐵更近，且容積率更低僅有1.1。其周邊在售的保億沁東潤(rùn)府疊墅均價(jià)30800元/㎡，去化較好。預(yù)計(jì)該地塊銷售價(jià)格約在3.5—4萬(wàn)元/㎡。

高院生分析，從本次土拍結(jié)果來(lái)看，土拍競(jìng)爭(zhēng)較為火熱，開(kāi)發(fā)商拿地信心進(jìn)一步增加。此次土拍熱度較高主要有幾方面原因，第一，本次兩宗宅地地段較好，市場(chǎng)接受度很高，且兩宗地塊建筑面積均較小，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)可控；第二，開(kāi)發(fā)商年尾補(bǔ)倉(cāng)，能為明年的銷售推盤考慮；第三，杭州11月新房市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，樓盤活躍度環(huán)比明顯提升；第四，本次土拍是杭州計(jì)容新規(guī)發(fā)布后的首次土拍，土地價(jià)值有了明顯提升，新政后開(kāi)發(fā)商可售面積有一定的增加，積極性自然而然提升不少。

2024年11月，樓市政策效應(yīng)持續(xù)釋放，杭州新房量增價(jià)漲，二手房成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，土拍熱度繼續(xù)升溫。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，杭州十區(qū)（包含臨安、富陽(yáng)）商品住宅供應(yīng)44.1萬(wàn)方，環(huán)比下降29.4%。在新政效應(yīng)持續(xù)作用下，11月杭州商品住宅成交面積81.9萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)14.8%，同3月成交規(guī)模持平，達(dá)全年第二高。價(jià)格方面，11月杭州新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.15%，漲幅較上月收窄0.26個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲3.56%。