2023年，房地產(chǎn)在低迷中盤整，地產(chǎn)股也成為資本市場(chǎng)的棄兒。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至12月18日，A+H股181家上市房地產(chǎn)企業(yè)總市值較年初下降27.75%。受疫情結(jié)束后宏觀經(jīng)濟(jì)低迷以及房地產(chǎn)市場(chǎng)探底影響，兩市地產(chǎn)股股價(jià)跌幅有所加大，其中H股整體更是跌去了32.15%。

曾經(jīng)房地產(chǎn)的金字招牌“招保萬(wàn)金”，如今在股價(jià)上也倍感凄涼，“地產(chǎn)一哥”萬(wàn)科A年初至今股價(jià)跌幅達(dá)四成，投資者開(kāi)始擔(dān)憂其股價(jià)滑落至個(gè)位數(shù)；保利發(fā)展股價(jià)年初至今跌幅約三成，日前緊急回購(gòu)“護(hù)盤”；金地集團(tuán)股價(jià)年內(nèi)跌幅近六成。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴第一財(cái)經(jīng)，當(dāng)下房企出險(xiǎn)事件仍有發(fā)生，行業(yè)投資信心不足、流動(dòng)性偏弱、利潤(rùn)持續(xù)承壓且整體縮表，板塊整體處于弱勢(shì)。特別是前期出險(xiǎn)房企多數(shù)為大中型上市房企，對(duì)投資人信心造成更大程度沖擊，因而市值持續(xù)走低。

如今，房地產(chǎn)利好政策頻發(fā)，但行業(yè)基本盤也已然轉(zhuǎn)變。明年，地產(chǎn)股還能迎來(lái)曙光嗎？

股價(jià)低迷消磨投資者信心

“馬上要破十了嗎？”12月25日，A股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊翻綠，“地產(chǎn)一哥”萬(wàn)科股價(jià)也出現(xiàn)微幅下跌，引發(fā)投資者洶涌討論。截至發(fā)稿，萬(wàn)科股價(jià)報(bào)10.30元/股，總市值1288.68億元；年初至今，萬(wàn)科股價(jià)已經(jīng)大幅回調(diào)40.45%，市凈率僅0.49。

細(xì)看萬(wàn)科股價(jià)一年來(lái)的走勢(shì)，自去年12月達(dá)到階段性小高點(diǎn)19.6元后，該股股價(jià)一路下行，目前已經(jīng)觸及近八年來(lái)的低點(diǎn)；剛過(guò)千億的市值，目前仍是A股房地產(chǎn)板塊成分股之最，比保利發(fā)展多出64億，但也與2018年高點(diǎn)時(shí)的四千億市值不可同日而語(yǔ)。

對(duì)市場(chǎng)這一行情，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮此前公開(kāi)表示：目前市場(chǎng)超跌，在蓄積自我修復(fù)的能量。“政府出臺(tái)一些政策后，需要解決想買的問(wèn)題。一個(gè)總在出問(wèn)題的行業(yè)，很難有信心?，F(xiàn)在商品住宅建設(shè)洪峰和行業(yè)銷售下滑疊加，預(yù)計(jì)明年這個(gè)錯(cuò)峰就結(jié)束?！?/p>

萬(wàn)科12月18日也在互動(dòng)平臺(tái)上對(duì)投資者稱，目前股價(jià)走勢(shì)與行業(yè)正處于新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)變以及行業(yè)面臨多種挑戰(zhàn)有關(guān)，公司將努力做好經(jīng)營(yíng)，守護(hù)公司安全，同時(shí)也會(huì)做好資金的統(tǒng)籌規(guī)劃和利用，最大程度維護(hù)公司和股東利益。

同樣有煩惱的不止萬(wàn)科。日前，金地就股價(jià)問(wèn)題在投資者關(guān)系平臺(tái)上表示：目前房地產(chǎn)行業(yè)處于新舊模式轉(zhuǎn)變的歷史時(shí)期，房地產(chǎn)公司面臨諸多壓力和挑戰(zhàn)，對(duì)股價(jià)造成波動(dòng)。公司將努力做好經(jīng)營(yíng)，守護(hù)公司安全，最大程度維護(hù)公司和股東利益。

今年來(lái)，受董事長(zhǎng)凌克先生因身體原因申請(qǐng)辭去公司董事、董事長(zhǎng)和董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)委員職務(wù)，以及三季報(bào)數(shù)據(jù)大幅下滑等影響，金地股價(jià)數(shù)次下滑，并一度遭遇“股債雙殺”，年初至今股價(jià)跌幅高達(dá)57.32%，僅次于板塊內(nèi)*ST泛海的跌幅。

另一巨頭保利發(fā)展，今年來(lái)股價(jià)跌幅約33.56%，最近一輪股價(jià)下跌趨勢(shì)已持續(xù)三個(gè)多月。為緊急護(hù)盤，12月11日，保利發(fā)展宣布擬斥資10億～20億元用于回購(gòu)股票，價(jià)格上限為15.19元/股，第二大股東泰康人壽也承諾未來(lái)6個(gè)月“不減持”。

“招保萬(wàn)金四大老牌地產(chǎn)公司，股價(jià)又要新低了?！泵鎸?duì)上述走勢(shì)，有投資者在論壇感慨稱，地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整還沒(méi)有結(jié)束，未來(lái)還能分出紅利的地產(chǎn)股，已經(jīng)很不錯(cuò)了。也有投資者表示，現(xiàn)在的市值幾乎已經(jīng)反映所有利空預(yù)期了，未來(lái)會(huì)逐步修復(fù)。

拋卻個(gè)案，從行業(yè)整體情況看，今年地產(chǎn)股的情況也比前兩年“慘烈”。

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2021年開(kāi)始，上市房企股價(jià)便進(jìn)入下降通道。A股100家上市房企（不包括已退市房企）的總市值在2021年底、2022年底的同比跌幅分別為10.17%和8.39%，H股81家上市房企的同比跌幅則分別為23.53%和6.7%。

進(jìn)入2023年，由于疫情結(jié)束后宏觀經(jīng)濟(jì)低迷以及房地產(chǎn)市場(chǎng)探底的影響，兩市地產(chǎn)股股價(jià)跌幅有所加大。截至12月18日A股上市房企股價(jià)相較于年初跌去了20.55%，H股更是跌去了32.15%，A+H股181家上市房企總市值較年初下降27.75%。

第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)WIND數(shù)據(jù)也發(fā)現(xiàn)，近三年來(lái)，A股房地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了三次明顯下跌，幾次低谷期均發(fā)生在歷年年中或三季度時(shí)段；與往年不同的是，今年除了7月份有一個(gè)小高峰，其余時(shí)間板塊總市值幾乎均在下滑，目前板塊總市值12388億元，可謂三年來(lái)的低點(diǎn)。

具體到個(gè)股，今年來(lái)A股房地產(chǎn)板塊跌幅較大的分別為*ST泛海、金地集團(tuán)、ST世茂、*ST新聯(lián)、中交地產(chǎn)、首開(kāi)股份、新城控股、華僑城A、西藏城投、中南建設(shè)、萬(wàn)科A、財(cái)信發(fā)展、天?；ā⒈＠l(fā)展、格力地產(chǎn)、金融街等，跌幅均超三成，最高的超六成。

在劉水看來(lái)，年內(nèi)大盤走勢(shì)整體趨弱，當(dāng)前上證指數(shù)已跌至3000點(diǎn)以下，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)底部運(yùn)行，8月底中央及各級(jí)政府加大政策托底力度，但受居民收入預(yù)期、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期等因素未明顯改善影響，政策效果持續(xù)性不足，年末市場(chǎng)仍舊面臨下行壓力；疊加出險(xiǎn)事件仍偶有發(fā)生，因此房企市值持續(xù)走低。

多家老牌房企黯然退場(chǎng)

股價(jià)跌跌不休，影響的不僅是投資者信心，還會(huì)直接危及房企的上市地位。

今年，房地產(chǎn)成為A股被強(qiáng)制退市數(shù)量高企的行業(yè)。東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，2021年A股有16只股票退市，2022年42只股票退市，2023年以來(lái)退市股票達(dá)43只，其中ST陽(yáng)光城、ST泰禾、*ST嘉凱等8家公司均屬于房地產(chǎn)行業(yè)，數(shù)量占比最高。

細(xì)看這些黯然退市的企業(yè)，很多都是曾經(jīng)的老牌房企，在發(fā)源地開(kāi)發(fā)了諸多知名樓盤。但隨著行業(yè)下行，這些偏居一隅的區(qū)域性房企、或試圖走向全國(guó)的房企，都倒在了黎明來(lái)臨的前一夜，曾經(jīng)頻繁出現(xiàn)在公眾場(chǎng)合的企業(yè)創(chuàng)始人，也幾近銷聲匿跡。

今年6月6日，因公司股票連續(xù)20個(gè)交易日收盤價(jià)均低于1元，藍(lán)光發(fā)展正式終止上市暨摘牌，成為了A股第一家退市房企。退市前一財(cái)年，藍(lán)光業(yè)績(jī)已然巨虧，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約-249.41億元，曾經(jīng)的四川地產(chǎn)龍頭倒于一瞬。

不久之后，貴州省的第一家上市公司中天金融也宣布，收到股票終止上市決定的公告。日前9月18日，中天金融對(duì)外發(fā)布《關(guān)于公司及部分子公司重整第一次債權(quán)人會(huì)議表決結(jié)果的公告》，涉及債權(quán)總額超過(guò)780億元，系退市后首次發(fā)布重整相關(guān)進(jìn)展。

曾認(rèn)為“中國(guó)房地產(chǎn)的春天至少還會(huì)持續(xù)20年”的劉道明，一手創(chuàng)辦了武漢房企美好置業(yè)，曾闖進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)行列，還嘗試過(guò)轉(zhuǎn)型發(fā)展裝配式建筑、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等。不過(guò)，今年7月14日，ST美置也終止上市暨摘牌，正式告別資本市場(chǎng)。

走向相似命運(yùn)的還有粵泰股份、嘉凱城、宋都股份、泰禾等房企。其中，泰禾因產(chǎn)品標(biāo)簽一度成為“明星房企”，卻因高杠桿最先倒下；宋都股份曾是與濱江、大家等齊名的杭州“老十八家”房企之一，還因集中供地期間的“退地事件”躁動(dòng)一時(shí)。

港股也有幾家被摘牌的房企，原因是主板公司的證券連續(xù)停牌18個(gè)月。12月20日，三盛控股發(fā)布公告稱，香港聯(lián)交所決定自2023年12月27日起取消公司的上市地位，這已是今年港交所第四家被取消上市地位的房企，此前還有新力控股等。

中指研究院認(rèn)為，退市是上市房企經(jīng)營(yíng)惡化的結(jié)果，也是維持和提高上市公司質(zhì)量、清除"垃圾股"的必要方式，更是房地產(chǎn)行業(yè)加速出清和重整的必然過(guò)程。經(jīng)歷本輪市場(chǎng)周期調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)告別“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”模式，疊加新房市場(chǎng)總量觸頂下行，房企將向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。

值得注意的是，為保住上市公司地位，不少房企仍在努力“護(hù)殼”。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2023年截至12月11日共有10家A股房企宣布提振股價(jià)計(jì)劃，主要方法有三種：定增注入控股股東資產(chǎn)提升公司價(jià)值、通過(guò)公司回購(gòu)股份刺激股價(jià)、股東增持。

克而瑞認(rèn)為，股價(jià)下跌一定程度上反映了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心不足。短期內(nèi)，回購(gòu)和增持可以支持企業(yè)穩(wěn)定股價(jià)，解決企業(yè)“燃眉之急”，但由于行業(yè)大環(huán)境仍然沒(méi)有復(fù)蘇，企業(yè)長(zhǎng)期的股價(jià)能否止跌回升，仍然需要行業(yè)基本面修復(fù)、企業(yè)自身造血。

劉水對(duì)記者表示，當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整壓力仍存，疊加企業(yè)近兩年整體縮表，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解仍在進(jìn)行中，業(yè)績(jī)確定性存在一定隱憂，這些因素都對(duì)地產(chǎn)板塊復(fù)蘇形成一定程度制約。

“不過(guò)，地產(chǎn)板塊仍存在一些結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，如布局核心一二線城市的企業(yè)、擁有城中村改造能力的企業(yè)?！眲⑺Q，超大特大城市進(jìn)一步加快推進(jìn)城中村改造，有利于帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和住房需求釋放，也有利于進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

他還表示，中央多次強(qiáng)調(diào)“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，積極優(yōu)化發(fā)展模式的房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地適應(yīng)房地產(chǎn)新階段。部分企業(yè)在做好開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)拓展匹配自身優(yōu)勢(shì)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，能夠補(bǔ)充現(xiàn)金流和增加利潤(rùn)，其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性更強(qiáng)。