“最近成交量還可以，房?jī)r(jià)也漲了一些，相較九月底平均上漲30萬左右?！?br/>

談起最近的二手房行情，北京中介張陽（化名）感慨頗多。張陽是北京某中介品牌的五星店經(jīng)理，門店所在片區(qū)屬于北京的熱門板塊。近一個(gè)月來，張陽明顯感覺到，片區(qū)看房人數(shù)、看房量都大幅增加，更顯著的變化是，小區(qū)漲價(jià)成交的房源數(shù)量，明顯增多了。

購房者李女士也有所體會(huì)，“小區(qū)同戶型房源，現(xiàn)在的掛牌價(jià)，比前兩個(gè)月漲了40萬?！?/p>

自九月底降準(zhǔn)、降息、降首付等政策發(fā)布以來，一大波樓市利好政策紛至沓來，直接刺激了市場(chǎng)情緒，其中尤以一線城市最為顯著。以北京為代表的多個(gè)核心城市，部分小區(qū)似乎正出現(xiàn)漲價(jià)趨勢(shì)，業(yè)主在掛牌房源時(shí)信心明顯增強(qiáng)，議價(jià)空間也在縮小。

漲聲再起

張陽的門店位于北京市西城區(qū)二環(huán)附近，屬于比較熱門的學(xué)區(qū)板塊，也是當(dāng)?shù)乜捶苛髁亢艽蟮钠瑓^(qū)。

自十月份以來，張陽明顯感覺到，門店附近小區(qū)成交量變大了，房?jī)r(jià)議價(jià)空間也在縮小?！?0月小區(qū)成交量不少，進(jìn)入11月可簽約的房源數(shù)量少了，但成交價(jià)在上行，整體趨勢(shì)是往上走的。”

據(jù)其展示給記者的一份成交單，11月份以來，門店附近一小區(qū)已成交近30套，基本每天都有單子成交。較熱門的成交房源，多為30平方米左右的超小戶型房源，不少家長(zhǎng)都是為了學(xué)區(qū)才入手。

從價(jià)格上看，近期房源成交價(jià)和掛牌價(jià)之間的價(jià)差，較此前有所縮小。比如月初有房源報(bào)價(jià)286萬、最終成交價(jià)266萬，買賣雙方價(jià)格博弈的空間在20萬左右；而這兩天成交的房源，有房源報(bào)價(jià)295萬、成交價(jià)290萬，還有房源報(bào)價(jià)305萬、成交價(jià)303萬，整體議價(jià)空間縮小。

從成交周期看，不少房源掛牌僅兩天便成交，也有一些掛牌近一年的老房源，借著這波熱度順利賣掉了。

“這個(gè)小區(qū)比較熱門，主要有三個(gè)原因，一是總價(jià)比較低，同等價(jià)位在這個(gè)位置能買的房，這個(gè)小區(qū)算樓齡比較新的；第二是位置比較核心，第三是整體配套比較好，附近有學(xué)區(qū)、商務(wù)區(qū)等。”張陽表示。

在北京，上述情況并非個(gè)案，“我今天新增了四個(gè)客戶，都有點(diǎn)忙不過來了。”劉為（化名）所在門店位于北京朝陽區(qū)，據(jù)他介紹，門店附近的某個(gè)大型小區(qū)，近期成交也出現(xiàn)了升溫態(tài)勢(shì)。

“最近的成交案例中，幾乎沒有降價(jià)的，有些戶型成交價(jià)比10月份還高，10月門店所在片區(qū)共成交了58套，而11月截至25日已經(jīng)成交了67套?！眲楦袊@稱，這兩個(gè)月熱門小區(qū)二手房成交太快了，有庫存的優(yōu)質(zhì)房源數(shù)量也在減少，相應(yīng)地價(jià)格端也出現(xiàn)了起伏。

他舉例稱，小區(qū)同戶型的房源，之前總價(jià)在480萬左右，最近購房者提價(jià)到500萬都不行，剛成交的一套房，最終價(jià)格為513萬?！半m然有漲價(jià)案例，但如果將時(shí)間拉長(zhǎng)，現(xiàn)在距離小區(qū)曾經(jīng)的房?jī)r(jià)高點(diǎn)還很遠(yuǎn)。這之前房?jī)r(jià)降了一年多，現(xiàn)在屬于把之前降的補(bǔ)回來，但仍屬于近幾年的價(jià)格低點(diǎn)?！?/p>

對(duì)后續(xù)的市場(chǎng)走勢(shì)，劉為抱有觀望態(tài)度。他認(rèn)為，目前的熱門小區(qū)成交量確實(shí)比較大，房?jī)r(jià)走勢(shì)則平穩(wěn)中微漲，但如果成交量持續(xù)走高，加上后續(xù)面臨入學(xué)季，是否會(huì)明顯漲價(jià)就不好說了。

在北京市昌平區(qū)另一高流量小區(qū)，附近中介門店的人員也表示，近期門店成交的二手房源中，漲價(jià)案例有所增多，相較于此前的8、9月份，近兩個(gè)月同戶型房源大約漲價(jià)10萬～20萬左右。

本輪市場(chǎng)變化起自九月底，且政策多輪次、密集性釋放，到十一月還有新政釋出。

11月18日，北京市正式發(fā)文宣布，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人出售2年以上(含2年)住房的，免征增值稅；個(gè)人家庭購買面積140平方米及以下住房，減按1%的稅率征收契稅。

取消非普房標(biāo)準(zhǔn)、降首付、降利率等一系列政策，共同點(diǎn)燃了一線樓市的市場(chǎng)熱情。

高端小區(qū)漲價(jià)更為明顯

前述幾個(gè)漲價(jià)小區(qū)案例，在北京是否是普遍現(xiàn)象？其他城市表現(xiàn)又如何？

日前，克而瑞發(fā)布了一份二手房?jī)r(jià)報(bào)告，顯示10月份北京、合肥、上海、重慶、蘇州等幾個(gè)城市，均有過半小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲。其中，北京天通苑、四惠、望京等不少流量小區(qū)，成交價(jià)格均出現(xiàn)環(huán)比轉(zhuǎn)增。

據(jù)悉，該報(bào)告選取的樣本是北京、上海等12個(gè)典型城市的二手房小區(qū)，且各小區(qū)近兩個(gè)月交易量均大于5套，屬于交易頻次本身比較高的小區(qū)，購房需求會(huì)高于城市平均值，但仍能反映一定趨勢(shì)性特征。

不過，并非所有城市的典型小區(qū)都在漲價(jià)，在武漢、南京、廣州等地，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的小區(qū)，占比均不足四成。其中，武漢、南京是近年來房?jī)r(jià)下跌較為顯著的城市，市場(chǎng)信心恢復(fù)相對(duì)較慢。

分小區(qū)類型看，房?jī)r(jià)越高的小區(qū)，“漲價(jià)概率”越高。報(bào)告表示，10月份，在統(tǒng)計(jì)的樣本小區(qū)中，剛需、改善、高端類小區(qū)，分別有45%、47%和50%的小區(qū)成交價(jià)格環(huán)比上漲。

同時(shí)，改善和高端小區(qū)議價(jià)空間均有收窄，高端小區(qū)表現(xiàn)更為明顯，賣方信心明顯提升。典型如上海大寧慧芝湖，2024年下半年掛牌參考價(jià)在10萬元/平方米左右，10月份成交10套，成交均價(jià)達(dá)到8.7萬元/平方米，環(huán)比上升5%，據(jù)此計(jì)算，議價(jià)空間已收窄至13%。

此外，部分剛需小區(qū)因?yàn)榍捌诘^大，如今議價(jià)空間也在快速收窄。在前述樣本小區(qū)中，有二成剛需小區(qū)房?jī)r(jià)觸底反彈，且有小區(qū)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到20%，這類小區(qū)多為各城市的低價(jià)觸底項(xiàng)目，房?jī)r(jià)變動(dòng)敏感，即便現(xiàn)在價(jià)格有所上漲，也可能只有歷史高點(diǎn)的一半。

相較于新房，二手房?jī)r(jià)表現(xiàn)更能反映市場(chǎng)趨勢(shì)，被業(yè)內(nèi)視為行業(yè)動(dòng)向的先行指標(biāo)。

從前述報(bào)告可見，受房地產(chǎn)利好政策影響，當(dāng)下多個(gè)核心城市的二手房?jī)r(jià)格，確實(shí)有反彈趨勢(shì)，不過因前期跌幅較大，如今房?jī)r(jià)的微幅上漲，還未達(dá)到大幅扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的效果。

克而瑞表示，10月份全國，一二手房?jī)r(jià)降幅有所收窄，不僅近半小區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)回升，尤為可喜的是，成交價(jià)正在向上靠近掛牌價(jià)，賣方信心有所回升。從結(jié)構(gòu)性分布看，高端小區(qū)中房?jī)r(jià)上漲比例更高，剛需類小區(qū)中，也有大量低價(jià)小區(qū)迎來較大幅度的觸底反彈。

國統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，近期房?jī)r(jià)環(huán)比降幅收窄，市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步改善，其中二手房更為突出，10月份有11個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)增，是2023年下半年以來，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上升城市最多的一個(gè)月。

市場(chǎng)熱度能持續(xù)多久？

二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)回暖信號(hào)，回應(yīng)了調(diào)控政策的有效性，但這波熱度能持續(xù)多久，仍令業(yè)內(nèi)存疑。

“二手房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，目前出現(xiàn)積極變化，但是否能形成新一輪市場(chǎng)博弈，還需觀察政策效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵，以及不同城市的市場(chǎng)反應(yīng)?！摈朐u(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴第一財(cái)經(jīng)。

從最新成交數(shù)據(jù)看，進(jìn)入11月份以來，二手房成交量雖保持上漲趨勢(shì)，但有放緩的苗頭。

據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年第47周，重點(diǎn)10城二手住宅成交量為20116套，環(huán)比下降4.58%，同比上升23.12%。從累計(jì)成交來看，2024年11月截至24日，重點(diǎn)10城二手住宅成交70323套，較10月同期上升29.41%，較去年11月同期上升19.27%。

“近兩周，重點(diǎn)城市的二手房成交量，環(huán)比連續(xù)小幅回落，但成交量絕對(duì)值仍處于年內(nèi)較高水平?！摈朐u(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院表示，9月底以來的政策效應(yīng)仍在，預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍然具有釋放空間。

后續(xù)，二手房以及整個(gè)新房市場(chǎng)，回暖的持續(xù)性如何？是否還有政策空間？

“市場(chǎng)回暖的可持續(xù)性需要審慎看待，政策紅利及市場(chǎng)自我調(diào)價(jià)能力能否持續(xù)釋放，是決定市場(chǎng)未來走向的關(guān)鍵因素?！标P(guān)榮雪表示，當(dāng)前政策主要集中在短期刺激措施上，若要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，需要在住房保障、融資環(huán)境等方面進(jìn)行系統(tǒng)性改革。

關(guān)榮雪認(rèn)為，目前樓市政策釋放已經(jīng)較為充分，未來的重點(diǎn)在于政策落實(shí)。此外，地方政府還有多項(xiàng)儲(chǔ)備政策，比如打通“以舊換新”鏈條、降低人才購房門檻、加大人才購房補(bǔ)貼等，以進(jìn)一步刺激市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善也仍有調(diào)整優(yōu)化空間。

中指研究院研究副總監(jiān)李益峰告訴第一財(cái)經(jīng)，短期來看，926新政效果持續(xù)性強(qiáng)于以往，相關(guān)政策在釋放改善性需求上進(jìn)一步發(fā)力，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖。但整體來看，市場(chǎng)恢復(fù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，若各項(xiàng)政策落實(shí)到位，房地產(chǎn)有望實(shí)現(xiàn)從階段性回穩(wěn)到持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”的轉(zhuǎn)變。

在李益峰看來，當(dāng)下需求端還存在部分政策空間，但預(yù)計(jì)繼續(xù)優(yōu)化的可能性有限，比如一線城市限購繼續(xù)優(yōu)化的相關(guān)政策、核心城市購房與落戶關(guān)聯(lián)的相關(guān)政策、繼續(xù)降息的相關(guān)政策等。而供應(yīng)端收儲(chǔ)存量房、危舊房改造、盤活閑置土地等相關(guān)政策，是推動(dòng)市場(chǎng)改善的關(guān)鍵。