歷時(shí)18個(gè)月的融創(chuàng)境外債重組于11月20日深夜正式宣告成功，這意味著融創(chuàng)成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。

自2021年下半年以來，已有超50家上市房企啟動(dòng)債務(wù)重組。從融創(chuàng)本身來說，完成債務(wù)重組不僅騰出了化解債務(wù)危機(jī)徹底走出困境的時(shí)間，還降低了45億美元債務(wù)，使得融創(chuàng)在境外公開市場2-3年內(nèi)無剛性還債壓力。

從房產(chǎn)板塊來說，11月20日也有消息傳出，金融監(jiān)管部門擴(kuò)容了房企信貸白名單至50家，但從今年前10個(gè)月房企的資金來源看，并沒有明顯的改善，此番融創(chuàng)重組成功，又將給爆雷中的房企哪些參考？誰能復(fù)制？復(fù)制需要具備哪些條件？

900億債務(wù)重組

此次融創(chuàng)境外債重組規(guī)模約百億美元，這些現(xiàn)有債務(wù)將根據(jù)債權(quán)人選擇，置換為6筆新上市的美元票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券及融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)，分別對(duì)價(jià)57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元，完成化債。據(jù)融創(chuàng)方面透露，新票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券3種產(chǎn)品預(yù)期11月21日在新交所上市；融創(chuàng)服務(wù)股份已轉(zhuǎn)讓至計(jì)劃債權(quán)人賬下。

據(jù)融創(chuàng)此前公告，根據(jù)對(duì)強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券及現(xiàn)有融創(chuàng)服務(wù)股份的選擇結(jié)果，預(yù)計(jì)重組對(duì)價(jià)向計(jì)劃債權(quán)人的分配為：可轉(zhuǎn)換債券的債權(quán)總額約10億美元，占比9.78%；強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的債權(quán)總額約27.5億美元，占比26.88%；融創(chuàng)服務(wù)股份的債權(quán)總額約7.75億美元，占比7.58%；新票據(jù)債權(quán)總額約57.04億美元，占比55.76%。

今年1月初，融創(chuàng)境內(nèi)債整體展期成功，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS，總金額160億元，加權(quán)平均展期期限3.51年。

從首次出現(xiàn)債務(wù)違約到境外債重組成功，融創(chuàng)中國用了500余天。隨著境內(nèi)外公開市場債務(wù)的全部重組完成，融創(chuàng)整體化解約900億元人民幣的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌在今年3月的債務(wù)重組說明上表示，“重組要快，這是公司恢復(fù)的基礎(chǔ)；另一個(gè)是方案要系統(tǒng)、周全，能支持公司真正恢復(fù)過來、走出困境，只有走出來，債務(wù)重組才有意義、才能保護(hù)所有債權(quán)人的最終利益”。

從最終結(jié)果來看，此次債務(wù)重組能夠順利落地，應(yīng)是達(dá)到了這兩點(diǎn)要求。

融創(chuàng)方面告訴北京商報(bào)記者，重組方案的實(shí)施，削減了融創(chuàng)境外公開市場債務(wù)45%左右的規(guī)模，化債比例和金額都屬于行業(yè)最高的。此外，提供了2-3年的前期償債緩沖期，并帶動(dòng)公司凈資產(chǎn)的顯著增加。

取信債權(quán)人是關(guān)鍵

自2021年下半年以來，已有超50家上市房企啟動(dòng)境外債務(wù)重組。融創(chuàng)并非最早出險(xiǎn)，但卻成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。此番融創(chuàng)重組成功，又將給爆雷中的其他房企哪些參考？

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，作為頭部大型房企，尤其是民營房企，融創(chuàng)率先完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程，不但具有示范和帶動(dòng)作用，也為其他陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企提供了借鑒經(jīng)驗(yàn)。例如迅速盤活手里項(xiàng)目、重組方案照顧各方利益等，要化“被動(dòng)”為“主動(dòng)”。

自債務(wù)違約后，孫宏斌和融創(chuàng)中國便開啟了“化債”之路，通過資產(chǎn)處置、配股融資等方式籌集資金。此外，融創(chuàng)也與AMC開展合作，融資金額超200億元，成功盤活上海董家渡、武漢桃花源等核心項(xiàng)目。

而重組方案方面，融創(chuàng)為債權(quán)人提供了可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)、置換新票據(jù)等多種選項(xiàng)。“債務(wù)重組最重要的是取得債權(quán)人的支持，建議其他有流動(dòng)性壓力的房企，制定組合型重組方案，只有滿足各方債權(quán)人利益，才能盡快實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

一位基金管理人告訴北京商報(bào)記者，融創(chuàng)債務(wù)重組的成功，也要?dú)w功于大股東的親自“下場”。孫宏斌為了解決債務(wù)問題做出了巨大的努力，為債券提供了無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。2021年底時(shí)，融創(chuàng)曾獲孫宏斌4.5億美元的無息借款支持，如今該筆借款將根據(jù)可轉(zhuǎn)換債券相同的條款，同步同價(jià)轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國的股權(quán)，4.5億美元貸款將全部由“債轉(zhuǎn)股”。“控股股東對(duì)公司的拯救力度，也極大影響了債權(quán)人的信心，取信債權(quán)人是關(guān)鍵。”該基金管理人表示。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，房企化債的核心在于銷售，債務(wù)重組是以“時(shí)間換空間”，對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，獲取寶貴時(shí)間后，仍需盡快恢復(fù)正常經(jīng)營狀態(tài)，改善經(jīng)營現(xiàn)狀，回歸正軌。

房企化債呈分化態(tài)勢(shì)

最近兩年，企業(yè)“爆雷”成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱詞，進(jìn)入2023年，一些本以為安全“渡劫”的房企，也走到了懸崖邊緣。四大巨頭僅剩下萬科，國資系也不安全了，行業(yè)一哥碧桂園、擁有國資背景的遠(yuǎn)洋集團(tuán)相繼爆雷……讓這個(gè)寒冬顯得更漫長了。

北京商報(bào)記者注意到，一些出險(xiǎn)房企或“躺平”或“無能為力”，目前已經(jīng)退市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，共有新力控股、藍(lán)光發(fā)展、中天金融、美好置業(yè)、粵泰股份、宋都股份、嘉凱城、泰禾集團(tuán)、陽光城、天山發(fā)展控股10家上市房企退市，退市原因主要包括面值較低以及停牌時(shí)間超18個(gè)月。

此外，目前仍有祥生控股集團(tuán)、大發(fā)地產(chǎn)等房企處于停牌狀態(tài)，而中國奧園、旭輝控股集團(tuán)等皆趕在“大限”之前成功復(fù)牌。但成功復(fù)牌并不意味著脫險(xiǎn)，化債之路任重道遠(yuǎn)。

11月19日，有市場消息顯示，中國奧園債務(wù)重組遇阻，其境外債務(wù)重組方案于10月底獲香港、開曼和BVI法院的受理，但在香港法院的公開受理聽證會(huì)上，中國平安保險(xiǎn)海外（控股）有限公司提出反對(duì)意見。

可以看到，出險(xiǎn)房企化債進(jìn)程也呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，行業(yè)內(nèi)順利完成境內(nèi)外債務(wù)重組的房企并不多，除融創(chuàng)之外，僅有富力、華夏幸福等少數(shù)房企實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組。

近期政策面上傳來利好消息，也讓身處寒冬的房地產(chǎn)行業(yè)又多了幾分希望。

11月20日，據(jù)媒體報(bào)道，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商白名單，可能有50家國有和民營房企會(huì)被列入其中，在列的企業(yè)將獲得包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持，這一名單較今年初具有系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企的范圍有所擴(kuò)大。