【環(huán)宇雜談】

新形勢(shì)下的城中村改造，目的是要將城市標(biāo)準(zhǔn)的市政設(shè)施和公共服務(wù)覆蓋到城中村，讓住在里面的人享受到均等化的城市公共服務(wù)。

李宇嘉

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)商品房銷售面積同比下降7.5%，跌幅較1～8月擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)，跌幅連續(xù)5個(gè)月擴(kuò)大。1～9月份開發(fā)投資下降9.1%，跌幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，今年以來(lái)已連續(xù)7個(gè)月跌幅擴(kuò)大。房企到位資金同比減少13.5%，降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，降幅連續(xù)5個(gè)月擴(kuò)大。

老生常談的是收入、信心、預(yù)期，但這只是表象。無(wú)論從供給端死不悔改的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)（看誰(shuí)價(jià)格低、看誰(shuí)贈(zèng)送多），還是從需求端潛力需求很大、現(xiàn)實(shí)需求很少（想買的人買不起，有錢的人又不缺房，有需求的買不到合適的產(chǎn)品）來(lái)看，房地產(chǎn)的模式必須要有革命性的變化了。近期國(guó)家在大力宣傳三種模式的城中村改造，就是這種新模式的有力試水。

7月份，國(guó)家發(fā)布了城中村改造的文件，并進(jìn)行了總動(dòng)員。有人認(rèn)為，城中村改造是棚改2.0。其實(shí)不然，在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，斷然不會(huì)再來(lái)一場(chǎng)棚改，讓供求關(guān)系更加積重難返。新形勢(shì)下的城中村改造，目的是要將城市標(biāo)準(zhǔn)的市政設(shè)施和公共服務(wù)覆蓋到城中村，讓住在里面的人享受到均等化的城市公共服務(wù)。

最終目的是讓城中村居民徹底融入城市、成為市民。筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，租住在城中村的，除了新市民和年輕人，很多是已婚或拖家?guī)Э诘耐鈦?lái)人群，且基于親緣、鄉(xiāng)緣聚集在一個(gè)村里，長(zhǎng)期租住于此，賺夠了錢或年老時(shí)再返回老家。對(duì)于日后購(gòu)置城市商品房并扎根這里，多數(shù)人搖頭、不抱希望，“由租轉(zhuǎn)買”的比例不足3%。一來(lái)沒打算，二來(lái)無(wú)法融入城市，三來(lái)收入不支撐。

由此，我國(guó)大城市買房和租房是“兩張皮”，大部分人一輩子租房，特別是在城中村租賃的人群。城中村是城市里的農(nóng)村，是城市化不徹底的產(chǎn)物。盡管城中村的生產(chǎn)生活已融入或半融入城市，但其基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、管理模式還是按照村集體來(lái)供應(yīng)，村民及居住在此的外來(lái)人口、新市民也不認(rèn)同自己已融入城市，仍是外來(lái)人口或漂在城市的邊緣地帶的另類。

城中村改造就是要破解這個(gè)難題，兩軌合一軌。按照住建部提出的三種改造模式，拆除新建的按照城市的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、建設(shè)、管理；整治提升的要按照文明城市的標(biāo)準(zhǔn)去進(jìn)行實(shí)施管理，守住安全的底線；拆整結(jié)合的要將騰出的空間用于必要的公共服務(wù)補(bǔ)短板。其中很重要的一點(diǎn)，就是將城中村改造與保障性住房結(jié)合起來(lái)，保留低成本、低租金、容納性強(qiáng)的底色。

國(guó)家指導(dǎo)意見及各地文件提出了三種保障房的渠道，一是城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模按一定比例建設(shè)保障性住房，探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。二是復(fù)建安置區(qū)除了滿足村民自住外富余的出租房源，相對(duì)集中建設(shè)，并長(zhǎng)期租賃用作保障性租賃住房。三是對(duì)存量留用的出租屋開展品質(zhì)提升，吸引社會(huì)力量做規(guī)?；L(zhǎng)租房經(jīng)營(yíng)。

2022年，廣深常住人口分別為1873萬(wàn)和1766萬(wàn)，廣州大約1/3居住在城中村，深圳有1000萬(wàn)人住在城中村。放眼珠三角，7800萬(wàn)常住人口住房自有率僅50%左右，3900萬(wàn)左右的人群租房，一半左右住在城中村。除珠三角，過去20年城市化快速推進(jìn)、城市攤大餅擴(kuò)張，超大特大城市也誕生了大量城中村，多的有300個(gè)左右，少的數(shù)十或上百，居住人口百萬(wàn)計(jì)。

樓市有效范圍在縮窄，超大特大城市是地產(chǎn)未來(lái)的基本盤。數(shù)以億計(jì)的外來(lái)人口、新市民、年輕人能在城中村改造后融入城市，不僅能租住成本低、體驗(yàn)好、品質(zhì)高的保障性住房、長(zhǎng)租房，也能分享城市化的公共服務(wù)（如子女教育），還能在保留或就地轉(zhuǎn)型的村內(nèi)產(chǎn)業(yè)（臨街商業(yè)零售、餐飲服務(wù)）、村級(jí)工業(yè)園就業(yè)，或在周邊城市片區(qū)就業(yè)，這才是真正的扎根城市。

由此，美好生活的需求就會(huì)不斷釋放，“由租轉(zhuǎn)買”、“租購(gòu)并舉”的住房需求就會(huì)實(shí)現(xiàn)，地產(chǎn)“需求斷層”的問題漸進(jìn)破解，這是我國(guó)內(nèi)需的基礎(chǔ)，也是商品房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的路徑。當(dāng)然，城中村的短板和欠賬很大，需要投入資金，也需要處理歷史遺留問題。國(guó)家上位政策給了很多優(yōu)惠，接下來(lái)就需要地方政府加強(qiáng)政策創(chuàng)新，勇于擔(dān)當(dāng)和突破。

（作者系房地產(chǎn)資深研究人士）

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