2月12日，房地產(chǎn)板塊迎來反彈，市場情緒明顯提振。

A股與港股地產(chǎn)股表現(xiàn)亮眼，A股特發(fā)服務(wù)、臥龍地產(chǎn)、萬科A，港股融創(chuàng)中國、融信中國、萬科企業(yè)、旭輝控股等多股漲幅居前，板塊估值修復(fù)預(yù)期顯著增強(qiáng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪行情既得益于政策面的持續(xù)發(fā)力，也反映了市場對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的積極預(yù)期。從相關(guān)機(jī)構(gòu)的表態(tài)來看，房地產(chǎn)市場正展現(xiàn)出新的發(fā)展韌性，政策組合拳的效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，未來行業(yè)有望迎來新一輪的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。

地產(chǎn)板塊尾盤放量

2月12日尾盤階段，地產(chǎn)板塊行情拉升。Wind地產(chǎn)板塊收漲3.19%，漲幅在各大板塊中位居前列。其中，特發(fā)服務(wù)、臥龍地產(chǎn)、萬科A、中洲控股、華夏幸福等漲幅居前，分別收漲10.65%、9.96%、9.94%、8.3%、7.08%。

港股方面，地產(chǎn)股表現(xiàn)同樣出色，融創(chuàng)中國收漲20.83%，融信中國收漲20%，萬科企業(yè)收漲16.73%，旭輝控股收漲16%，富力地產(chǎn)收漲14.4%。消息面上，傳萬科獲國有股東資金支持，地產(chǎn)板塊或受此消息提振。

近期，地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹。2024年11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示，經(jīng)過長期高速擴(kuò)張，我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入到新發(fā)展階段，未來從以數(shù)量擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向以質(zhì)量優(yōu)化為主轉(zhuǎn)變，更好地滿足居民多樣化住房需求。隨后，中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”，釋放積極信號(hào)，提振市場信心。

2024年以來，存量住房和存量土地的去化被持續(xù)提及。中國銀河證券研究所分析稱，截至2024年12月，我國待售商品住宅3.9億平方米，待售規(guī)模連續(xù)兩個(gè)月擴(kuò)大。在存量房處置方面，部分省份在兩會(huì)報(bào)告中提到“收購存量商品房”，探索“房票”模式，撬動(dòng)社會(huì)資本投入，聯(lián)動(dòng)推進(jìn)存量安置房清零和商品房去庫存。在閑置土地方面，部分省份也提出盤活存量土地。

需求端的支持政策也在加碼。2024年12月，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，要大力支持剛性和改善性住房需求。其中提到，要加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。中國銀河證券研究所認(rèn)為，城中村具有住房密度大、居住環(huán)境相對(duì)較差的特點(diǎn)，城中村改造有望釋放其中居民的住房需求，或助力樓市需求釋放。

機(jī)構(gòu)巨頭布局地產(chǎn)

從機(jī)構(gòu)布局情況來看，部分漲幅居前的地產(chǎn)股已提前受到機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注。

2月12日漲停的萬科A成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)之一。萬科A去年四季報(bào)顯示，其重要機(jī)構(gòu)投資者包括嘉實(shí)基金、南方基金、招商基金、銀華基金、華寶基金等。其中，嘉實(shí)基金的合計(jì)持有數(shù)量達(dá)到9245萬股。此外，2024年，也有多家海外機(jī)構(gòu)投資者披露了對(duì)萬科A的持倉，包括貝萊德、富達(dá)、德明信、嘉信、景順等。

消息面上，近期，萬科公司管理層迎來重大調(diào)整。方正證券研究所分析稱，新任董事會(huì)主席辛杰、董秘田鈞，以及六名副總裁中的三名均為深鐵集團(tuán)或深圳國資背景的高管接任，將充分發(fā)揮大股東優(yōu)勢(shì)，協(xié)調(diào)資源支持公司發(fā)展。深圳市國資委、住建局及各銀行積極表示，將通過資產(chǎn)劃撥和融資支持等措施助力萬科發(fā)展。

港股方面，融創(chuàng)中國也獲得多家知名國際機(jī)構(gòu)青睞，2024年披露的機(jī)構(gòu)投資者包括摩根大通、貝萊德、道富環(huán)球、高盛等。其中摩根大通截至2024年11月13日的持股數(shù)量約4.6億股，持股比例超過5%。

公開資料顯示，融創(chuàng)中國是一家于香港聯(lián)交所上市的專業(yè)從事住宅及商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)。公司堅(jiān)持區(qū)域聚焦和高端精品發(fā)展戰(zhàn)略，迄今在京、津、滬、渝、杭擁有眾多處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，產(chǎn)品涵蓋高端住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)類型。

港股旭輝控股集團(tuán)2024年披露的機(jī)構(gòu)投資者則包括銘基國際、先鋒領(lǐng)航、嘉信、BMO資產(chǎn)管理等。其中，銘基國際的持股數(shù)量約1.1億股，持股比例超過1%。

公開資料顯示，旭輝集團(tuán)成立于2000年，是一家以開發(fā)中高端精品住宅為主營業(yè)務(wù)的全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。旭輝總部設(shè)在中國上海，集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理于一體，具有中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)。

板塊或迎轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)

華泰證券表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整和筑底，以及房企股權(quán)融資、并購等政策方面的松綁，新一輪更為深化的轉(zhuǎn)型浪潮可能正在孕育。

具體來看，以下幾個(gè)因素或是房企加快轉(zhuǎn)型節(jié)奏的主要推動(dòng)力量。其一，受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，部分體量較小的房企面臨較大的業(yè)績壓力，轉(zhuǎn)型迫切性較強(qiáng)；其二，轉(zhuǎn)型房企繼續(xù)開展重資產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的空間受限；其三，部分房企面臨保殼壓力，需要被動(dòng)轉(zhuǎn)型以避免退市；其四，股權(quán)融資和并購政策也為房企轉(zhuǎn)型提供了更多支持。

此外，近期掀起的人工智能熱潮也為地產(chǎn)行業(yè)帶來變革賦能的新機(jī)會(huì)。國聯(lián)民生證券研究所分析稱，據(jù)統(tǒng)計(jì)，92%的頭部房企將AI大模型列為重點(diǎn)前沿技術(shù)應(yīng)用，遠(yuǎn)超區(qū)塊鏈技術(shù)（32%）和人形機(jī)器人（26%）。

國聯(lián)民生證券研究所認(rèn)為，AI對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商的賦能，一是投資方面，AI大模型整合歷史與實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，提升投資拿地的精準(zhǔn)度；二是工程方面，幫助企業(yè)在施工過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并作出調(diào)整，提升工程管控的廣度和精度；三是運(yùn)營方面，借助大數(shù)據(jù)分析優(yōu)化決策流程，提高資源利用率，降低運(yùn)營成本；四是營銷方面，AI大模型通過深度學(xué)習(xí)用戶行為，助力精準(zhǔn)定制營銷策略，提升客戶轉(zhuǎn)化率。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，AI的發(fā)展正在推動(dòng)全社會(huì)生產(chǎn)模式的變革，目前在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈均有賦能，助力企業(yè)提質(zhì)增效。國聯(lián)民生證券研究所表示，在開發(fā)板塊，AI的應(yīng)用落地相對(duì)較晚，預(yù)計(jì)未來其將在精準(zhǔn)投資拿地、精細(xì)化運(yùn)營管理、個(gè)性化營銷等方面助力房企提升效能；在物業(yè)板塊，物企屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，AI的應(yīng)用一方面助力公司降低成本，另一方面可為公司帶來新收入增長，推薦科技化建設(shè)成熟領(lǐng)先的物管公司，如華潤萬象生活、萬物云等；房產(chǎn)中介是行業(yè)內(nèi)最先應(yīng)用科技工具的板塊，推薦優(yōu)質(zhì)的中介平臺(tái)如我愛我家等。

校對(duì)：高源