房地產(chǎn)行業(yè)在過去十余年經(jīng)歷了黃金發(fā)展期，但隨著市場紅利逐步減退，增速放緩、需求疲軟成為新常態(tài)。2024年，行業(yè)正經(jīng)歷前所未有的調(diào)整壓力，仍處于深度調(diào)整期，地產(chǎn)公司虧損是普遍情況。

隨著2025年1月房企陸續(xù)披露2024年業(yè)績預(yù)告，由盈轉(zhuǎn)虧、虧損大幅增加的情況屢見不鮮。例如萬科2023年盈利121.63億元，2024年預(yù)計虧損450億元；金融街2023年虧損20.72億元之后，2024年預(yù)計虧損90億至120億元；首開股份2023年虧損63.39億元，2024年預(yù)計虧損75億—95億元。

在虧損加劇的背后，整個地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場洗牌，能夠獲得外部資源支持，并圍繞市場新生態(tài)完成自身業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型的公司將活到最后。

一、卸掉包袱，才能迎來業(yè)績修復(fù)

2024年行業(yè)整體盈利情況比2023年進一步惡化，市場早有預(yù)期，前三季度地產(chǎn)板塊上市公司歸母凈虧損就達到217億元，而2023年同期則為凈盈利53億元，板塊首次出現(xiàn)整體虧損，利潤率下降、計提資產(chǎn)減值“兩座大山”令房企“泰山壓頂”。關(guān)鍵是怎么看待這兩個問題？

第一，市場環(huán)境變了，模式跟著變，才有活路。

過去，房企高周轉(zhuǎn)模式的核心要素在于需求總量可以消化供應(yīng)量的增長，同時資產(chǎn)價格的持續(xù)上漲能夠維持房企生存的必要利潤空間。

但是，在下行周期，房企以高價獲取的土地持續(xù)結(jié)算，若不通過價格換市場，將會帶來更大的流動性風險。新形勢下，以價換量雖將導(dǎo)致利潤率下滑及大額虧損，但如此才能更好地保障企業(yè)資金安全，降低流動性風險。

第二，當前對板塊盈利能力造成最大的影響：房價下行導(dǎo)致的資產(chǎn)減值。

這一問題比庫存去化困難給房企財報帶來的影響更大，但若把售價保持在原有高位，不積極推動庫存去化，雖避免了大額虧損，可顯然會帶來更大的流動性危機及風險。由此可以看出，在房價下行時期，只有及時調(diào)整資產(chǎn)價值，回歸真實水平輕裝上陣，方能逐步化解危機。

從近期披露的業(yè)績預(yù)告來看，大名城預(yù)計計提存貨跌價準備及投資性房地產(chǎn)減值準備約19億至21億元，導(dǎo)致公司2024年凈利潤約為虧損19.6億至23.5億元；金融街為持續(xù)盤活存量項目/資產(chǎn)，堅持隨行就市加快銷售去化，優(yōu)先保障現(xiàn)金流安全，僅計提資產(chǎn)減值準備一項預(yù)計就會帶來歸母凈利潤虧損約21億元。

可以看出，大名城、金融街等房企的財務(wù)策略與經(jīng)營策略一以貫之，始終是朝著可持續(xù)發(fā)展本質(zhì)，以企業(yè)自身造血能力的恢復(fù)，反映出管理層務(wù)實的態(tài)度，進一步輕裝上陣。

正如東方證券近期點評：隨著未來房價地價下行空間縮小，房企計提資產(chǎn)減值愈加充分，減值風險持續(xù)消減，未來業(yè)績修復(fù)預(yù)期有望提升。

二、打破惡性循環(huán)，有序降低負債

和房企巨虧伴隨的問題是融資環(huán)境的急劇惡化。信貸政策趨緊下，企業(yè)資金鏈壓力凸顯，短期債務(wù)高企與回款減少形成了惡性循環(huán)。

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢發(fā)生重大變化的背景下，國有控股的地產(chǎn)上市公司至今罕有出現(xiàn)爆雷的案例，各層級政府、地方國資的支持無疑會為上市公司注入發(fā)展信心，讓融資渠道保持通暢，舉措也有多種。

第一種，也是最引人注目的一種方式，即人事調(diào)整。

萬科作為房企中的“三好學生”，過去一年多來出現(xiàn)流動性危機，直到1月27日以一紙人事變動公告宣布管理層大換血，市場才終于相信深圳國資有足夠“子彈”支持萬科。

相似的案例還有金融街，西城區(qū)政府、西城區(qū)國資委和金融街集團通過提名董事、監(jiān)事等方式依法合規(guī)參與公司治理，保持其治理結(jié)構(gòu)的健康和穩(wěn)定。

第二種，大股東和地方政府幫助處置資產(chǎn)。

萬科近期有出售紅樹灣項目權(quán)益給深圳地鐵集團來提前回籠資金的舉措，金融街則在去年以來加強與政府溝通協(xié)商，將部分項目整售給北京、蘇州政府，將部分酒店轉(zhuǎn)讓給金融街集團下屬酒店管理公司，來盤活存量項目/資產(chǎn)，一方面及時解決歷史遺留問題，另一方面獲得了一定資金回流。

第三種，維護財務(wù)穩(wěn)健和現(xiàn)金流安全，打破資金壓力帶來的“惡性循環(huán)”。

因此，盡管出現(xiàn)了巨額虧損，金融街通過股東層面的支持，使資金安全更有保障、負債規(guī)模有序壓降，得以專注于促進項目銷售去化。2024年，金融街實現(xiàn)銷售簽約額約195億元，實現(xiàn)并表銷售回款約110億元，在百強房企中的排名提升了15位。這有效保障了公司的現(xiàn)金流入，降低債務(wù)風險，提升市場地位。

根據(jù)業(yè)績預(yù)告，公司2024年在銷售簽約和回款額保持穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，嚴格控制和壓降成本及費用支出，實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額約60億元，連續(xù)六年保持為正；2024年末公司貨幣資金余額約128億元，連續(xù)五年貨幣資金余額可以覆蓋一年期內(nèi)到期負債；在保障資金安全的前提下，公司有序壓降有息負債，2024年末公司有息負債規(guī)模較上年減少20多億元。

三、中小企業(yè)探索多元轉(zhuǎn)型路徑

地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，市場拐點遲遲未能到來。進入2025年，百強房企中卻呈現(xiàn)排名越靠后的梯隊彈性越明顯的現(xiàn)象，Top10、Top11—30、Top31—50、Top51—100房企的2025年1月銷售額同比增速分別為-12%、-5%、+5%、+10%。

相比于建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地、濱江集團等大型房企保持在一線核心區(qū)域的土地儲備投入；中小型房企更多保障現(xiàn)金流，拿地更為謹慎。長期而言，行業(yè)排名與銷售增速倒掛必然無法持續(xù)。

難道坐以待斃？長期轉(zhuǎn)型上，突圍路徑也有多種，首要是更加聚焦核心城市。

與低線城市相比，一線城市及強二線城市銷售額比重更高、銷售流速更快，若具備核心城市資源，則在同型房企中更具核心競爭力。以金融街為例，其土地儲備集中在北京、上海、廣州、天津、重慶等一二線城市及區(qū)域中心城市，通過精準投資和科學布局，投資更具有強抗風險能力的優(yōu)質(zhì)項目，努力實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

另外，從“開發(fā)—銷售”型向“持有—運營”型轉(zhuǎn)型是必然選擇。

不同房企探索了多種持有—運營型模式，既有輕資產(chǎn)運營模式，也有重資產(chǎn)運營模式，核心均是通過專業(yè)化的資產(chǎn)管理和物業(yè)運營，有效提升物業(yè)資產(chǎn)價值。

金融街給出的轉(zhuǎn)型方案是“雙輪驅(qū)動”——在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展以外，通過資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)貢獻穩(wěn)定的營業(yè)收入、營業(yè)利潤。公司通過保持合理持有物業(yè)規(guī)模，結(jié)合公司資源稟賦創(chuàng)新發(fā)展文化旅游業(yè)務(wù)，并通過探索舊城改造、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、長租公寓等輕資產(chǎn)運營模式，積極培育新的利潤增長點。

作為內(nèi)需的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)將在中長期內(nèi)始終維持支柱產(chǎn)業(yè)地位，是實現(xiàn)國民經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇的關(guān)鍵力量。在一系列重磅政策推動下，居民購房信心修復(fù)，市場有望進入筑底企穩(wěn)階段，債務(wù)結(jié)構(gòu)良好的房企在度過寒冬之后，各顯神通，到達彼岸。（CIS）