美國(guó)第二大城市加州洛杉磯野火肆虐，可能仍要持續(xù)一些時(shí)日。

美國(guó)國(guó)家氣象局預(yù)測(cè)，“圣安娜焚風(fēng)”（Santa Ana winds）在當(dāng)?shù)貢r(shí)間1月13日再度來(lái)襲，風(fēng)速可達(dá)到每小時(shí)80至112公里，相當(dāng)于颶風(fēng)等級(jí)，焚風(fēng)將持續(xù)至15日。

洛杉磯長(zhǎng)期以來(lái)面臨嚴(yán)重住房緊缺問(wèn)題，目前火勢(shì)繼續(xù)蔓延，造成的經(jīng)濟(jì)損失已經(jīng)不計(jì)可數(shù)，也給當(dāng)?shù)貥鞘谢鹕蠞灿汀?/p>

租金飆升

目前，被疏散的人員暫時(shí)棲身在洛杉磯縣的公共避難所、親友家或酒店里。但在未來(lái)幾周甚至幾個(gè)月內(nèi)，家園被毀的民眾必須在重建的同時(shí)找到更穩(wěn)定的住所。

隨著成千上萬(wàn)流離失所的居民轉(zhuǎn)向租房，租金價(jià)格水漲船高。根據(jù)Zillow的數(shù)據(jù)，截至1月7日，洛杉磯一居室公寓的租金中位數(shù)超過(guò)2000美元。

LAist報(bào)道稱(chēng)，一處位于Bel Air的帶家具房屋的掛牌信息顯示，每月租金為29500美元。根據(jù)掛牌信息的價(jià)格歷史記錄，這比2024年9月的價(jià)格上漲了近86%，此前該房屋的掛牌價(jià)格為每月15900美元。

加州大學(xué)洛杉磯分校城市規(guī)劃與公共政策教授邁克爾·倫斯表示，由于大量人口同時(shí)涌入尋找稀缺住房，預(yù)計(jì)洛杉磯的租金將進(jìn)一步上漲，而在山火之前，這里的租金對(duì)于許多家庭來(lái)說(shuō)已經(jīng)難以承受。

“這將造成壓力，尤其是對(duì)鄰近社區(qū)”，倫斯說(shuō)，“帕利塞茲（山火）對(duì)西區(qū)的影響可能尤其嚴(yán)重?！?/p>

這場(chǎng)大火已經(jīng)摧毀了洛杉磯海岸線(xiàn)附近高檔社區(qū)的約5000棟建筑。加州州長(zhǎng)加文·紐森(Gavin Newsom)已宣布因大火進(jìn)入緊急狀態(tài)。在州長(zhǎng)的緊急聲明中，就包括禁止哄抬物價(jià)。哄抬物價(jià)是指與災(zāi)前價(jià)格相比，任何價(jià)格上漲超過(guò)10%的行為。

加州總檢察長(zhǎng)羅伯·邦塔也表示，禁止哄抬價(jià)格的禁令適用于住房以及食品、交通和醫(yī)療用品等其他必需品。邦塔表示，居民應(yīng)通過(guò)其辦公室的網(wǎng)站舉報(bào)疑似哄抬價(jià)格的行為。

在《洛杉磯時(shí)報(bào)》的一名記者質(zhì)疑為何恩西諾一處房產(chǎn)的租金在最近幾天上漲了近28%后，一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將租金從每月的11500美元降至9800美元。

住房緊缺由來(lái)已久

事實(shí)上，山火以前，洛杉磯早已出現(xiàn)住房短缺問(wèn)題。根據(jù)Zillow提供的數(shù)據(jù)，截至2022年，洛杉磯大都會(huì)區(qū)住房缺口在33.7萬(wàn)套左右。

洛杉磯所在的加州因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展程度高，人口流入大，一直處于經(jīng)濟(jì)適用房危機(jī)之中。

在加州，州和地方立法者都通過(guò)了一系列新法律，旨在通過(guò)簡(jiǎn)化建房手續(xù)，使住房?jī)r(jià)格更低，數(shù)量更多。例如，在洛杉磯，市長(zhǎng)卡倫·巴斯簽署了一項(xiàng)行政命令，100%簡(jiǎn)化了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的審批程序。作為對(duì)州住房改革的回應(yīng)，后院住宅（被稱(chēng)為附屬住宅單元或A.D.U.s）蓬勃發(fā)展，房主通常將其出租以獲得額外收入，從而增加了住房存量。

盡管如此，該市和該州的住房建設(shè)目標(biāo)仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，可負(fù)擔(dān)性也在不斷削弱。例如，根據(jù)新聞網(wǎng)站“Crosstown LA”匯編的洛杉磯建筑與安全部的數(shù)據(jù)，洛杉磯市批準(zhǔn)的公寓單位數(shù)量在2024年降至10年來(lái)的最低點(diǎn)。建筑許可的下滑引發(fā)了人們對(duì)新住房單元遇阻的擔(dān)憂(yōu)。

洛杉磯市議會(huì)的目標(biāo)是到2029年新建近50萬(wàn)套住房。蘭德公司（RAND Corporation）住房與無(wú)家可歸問(wèn)題中心聯(lián)合主任杰森·沃德（Jason Ward）說(shuō)，火災(zāi)發(fā)生后，許多人同時(shí)重建，可能會(huì)導(dǎo)致成本上升，并減緩整體住房建設(shè)速度。

暴露保險(xiǎn)市場(chǎng)失靈

大火暴露出加州保險(xiǎn)市場(chǎng)搖搖欲墜，幾近失靈的現(xiàn)實(shí)。

一般在災(zāi)損之下，許多受災(zāi)戶(hù)依靠保險(xiǎn)理賠來(lái)恢復(fù)往日生活，然而受災(zāi)嚴(yán)重的加州，早已出現(xiàn)保險(xiǎn)公司拒保的問(wèn)題。

加州氣候極易發(fā)野火，近些年這個(gè)問(wèn)題日趨嚴(yán)重——在加州歷史上留有記錄、造成破壞的前20次嚴(yán)重的野火中，至少有15場(chǎng)發(fā)生在2015年之后。因此，保險(xiǎn)公司愈發(fā)不愿意向加州居民提供房屋保單。

2023年，加州市占率最高的12家保險(xiǎn)公司中，有7家暫?；蚴窍拗圃诩又蓍_(kāi)立新的保單。而在加州擁有最大市占率的保險(xiǎn)巨頭State Farm除2023年宣布暫停受理新的房屋保險(xiǎn)申請(qǐng)外，還將既有保戶(hù)的保費(fèi)提高20%。

2024年4月，State Farm又宣布取消加州的72000份保單，當(dāng)中包括3萬(wàn)份住房保單和42000份商業(yè)公寓保單，這些被取消的房屋險(xiǎn)保單里有1600間房屋就位于洛杉磯西側(cè)的太平洋帕利塞茲社區(qū)。根據(jù)《舊金山紀(jì)事報(bào)》報(bào)道，State Farm作出此決定后，其在太平洋帕利塞茲的市占率縮水近七成。

其他保險(xiǎn)公司的做法也大同小異，包含限制新保單、停止續(xù)約舊保單、提高保費(fèi)等，這使得住在高野火風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的加州居民無(wú)法獲得房屋火險(xiǎn)，或是必須負(fù)擔(dān)昂貴的保單價(jià)格。

為此，當(dāng)?shù)夭簧倬用裰坏棉D(zhuǎn)向州政府的“公平計(jì)劃”，但該方案能涵蓋的理賠范圍有限。

“公平計(jì)劃”始于50多年前，由加州立法成立，不過(guò)性質(zhì)上屬于私人協(xié)會(huì)，外包給保險(xiǎn)公司運(yùn)作，其政策目的是為加州居民提供保險(xiǎn)選擇——由于房屋抵押貸款也需要作為抵押品的房屋有保險(xiǎn)，因此許多人購(gòu)買(mǎi)公平計(jì)劃的保單是為了滿(mǎn)足貸款要求。

但是公平計(jì)劃只承?；矩?cái)產(chǎn)損失（可能只涵蓋火災(zāi)造成的實(shí)際財(cái)務(wù)價(jià)值損失，而不包括重新恢復(fù)家園所需要的成本），限額300萬(wàn)美元，考慮到在洛杉磯大火中焚毀的房地產(chǎn)價(jià)值，這代表受災(zāi)的公平計(jì)劃保單持有人可能很難靠理賠金回到原先的生活。

1月2日，允許保險(xiǎn)公司使用基于模型的風(fēng)險(xiǎn)估算的改革開(kāi)始生效。下一個(gè)野火季節(jié)將有更好的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，洛杉磯可能會(huì)做好更充分的準(zhǔn)備。

氣候風(fēng)險(xiǎn)因素增加

風(fēng)險(xiǎn)，是保險(xiǎn)公司，包括買(mǎi)家都會(huì)關(guān)注到的重要因素。

Zillow已經(jīng)在其房地產(chǎn)列表中添加了氣候風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。清單中包含了洪水、野火、強(qiáng)風(fēng)、極端氣溫和惡劣空氣質(zhì)量等潛在風(fēng)險(xiǎn)的信息，以及洪水和野火的歷史數(shù)據(jù)。

Zillow首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯凱拉·奧爾森(Skylar Olsen)表示：“隨著人們對(duì)洪水、極端氣溫和野火的擔(dān)憂(yōu)日益加劇，以及這可能對(duì)未來(lái)保險(xiǎn)成本產(chǎn)生的影響，該工具還可以幫助代理商在討論氣候風(fēng)險(xiǎn)、保險(xiǎn)和長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)能力時(shí)告知客戶(hù)。”

另一家西雅圖公司和房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Redfin也在其列表中囊括了氣候風(fēng)險(xiǎn)。

Zillow 2023年發(fā)布的調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，83%的潛在購(gòu)房者在尋找房屋時(shí)會(huì)考慮氣候風(fēng)險(xiǎn)，其中，年輕購(gòu)房者最擔(dān)心氣候影響。

總部在吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)CEO卡西夫·安薩里（Kashif Ansari)表示：“極端天氣給我們社會(huì)帶來(lái)的影響，如果說(shuō)過(guò)去往往發(fā)生在我們?cè)陔娨曅侣勆喜拍苤赖牡胤?，現(xiàn)在越來(lái)越多地發(fā)生在我們熟悉的地方，而這次洛杉磯野火抹掉了整個(gè)高端街區(qū)，這樣的災(zāi)難更是把我們資產(chǎn)中占比最多的房產(chǎn)價(jià)值重估問(wèn)題擺在了投資人的面前?！?/p>

加州爾灣Appreciation Properties(富升地產(chǎn))聯(lián)合創(chuàng)始人孫斯陶認(rèn)為，從房產(chǎn)和市區(qū)重建角度看，這次被火災(zāi)抹掉的地段倒可能迎來(lái)難得的重建機(jī)會(huì)。從2023年夏威夷茂宜島火災(zāi)后情況看，不少業(yè)主拿到賠償后會(huì)去其他地方安居，過(guò)火地段得以重建更新。洛杉磯山火年年有，但這次過(guò)火的地段有一些鬧中取靜的豪宅區(qū)。這些地段發(fā)展有上百年歷史了，市政設(shè)施早已不合要求，山火一來(lái)消防設(shè)施不足的問(wèn)題就凸顯出來(lái)。

香港美亞置業(yè)（Premire Capital）創(chuàng)始人董事長(zhǎng)梁健立（Philip Leung）認(rèn)為，這次火災(zāi)重創(chuàng)了像馬里布和帕利塞茲這樣的名流聚集地。從房產(chǎn)角度看，這些高端地段的房?jī)r(jià)會(huì)在今后一段時(shí)間內(nèi)受波及。畢竟過(guò)火的地段會(huì)成為令人不快的景觀，重建的嘈雜紛擾也會(huì)使居住體驗(yàn)減分。不過(guò)，好萊塢搬不走，很多永久設(shè)施也搬不走，所以這里會(huì)重建。原先的業(yè)主們也不會(huì)離開(kāi)太遠(yuǎn)，畢竟工作也搬不走。他們會(huì)考慮南部地區(qū)，那里不靠山林，房子也很好，如長(zhǎng)灘，還有華人聚集的爾灣，這些地方的房?jī)r(jià)本來(lái)就高，預(yù)計(jì)會(huì)漲得更高。