新年伊始，對(duì)于很多購房者而言房貸利率于1月1日開始出現(xiàn)不小的變化，2024年全年房貸利率政策出現(xiàn)的多項(xiàng)調(diào)整將批量兌現(xiàn)。

2024年商業(yè)性住房貸款及公積金貸款均迎來多項(xiàng)政策調(diào)整，隨著政策的陸續(xù)落地和利率的下調(diào)，2025年1月1日起存量個(gè)人住房公積金貸款開始執(zhí)行下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)的新利率；此外根據(jù)借款人重定價(jià)日及重定價(jià)周期調(diào)整的不同，部分存量房貸用戶也有望在新年的前幾個(gè)月陸續(xù)“刷新”房貸利率。

整體來看，2024年5年期以上LPR累積下調(diào)60個(gè)基點(diǎn)，疊加各地對(duì)房貸利率加點(diǎn)政策的調(diào)整，存量房貸用戶還貸壓力有所減輕，新購房成本也明顯下降。

新的一年房貸利率還將如何變化？2024年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，2025年實(shí)施適度寬松的貨幣政策，適時(shí)降準(zhǔn)降息。中指研究院在《2024年樓市十大關(guān)鍵詞》中提到，當(dāng)前涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費(fèi)、首付比例等需求端政策均已降至歷史最寬松水平。降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等亦具備空間，近期住建部提出要“有效發(fā)揮住房公積金支持作用”，預(yù)計(jì)2025年公積金貸款利率或?qū)⑦M(jìn)一步下調(diào)。

商貸利率全年降超60BP

目前商業(yè)個(gè)人住房貸款利率定價(jià)方式主要包括固定利率和浮動(dòng)利率兩種，浮動(dòng)利率已成為比較主流的定價(jià)方式。對(duì)浮動(dòng)利率而言，影響利率的主要因素為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）和在此基礎(chǔ)上的加點(diǎn)兩個(gè)方面。

其中5年期以上LPR對(duì)房貸利率影響最大，2024年內(nèi)共出現(xiàn)過3次下調(diào)。具體來看，2024年2月，5年期以上LPR由4.2%下降至3.95%；7月，再次下調(diào)10基點(diǎn)，降至3.85%；10月再次下降25BP至3.6%，至12月仍維持3.6%的水平。以此計(jì)算，5年期以上LPR由年初的4.2%降至年末的3.6%，累積下調(diào)60個(gè)基點(diǎn)。

影響房貸利率的另一個(gè)因素為在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)（加點(diǎn)可以為負(fù)）。此前不同城市以加點(diǎn)規(guī)定不同的房貸利率下限，作為“一城一策”的調(diào)控手段，目前僅北京、上海、深圳等個(gè)別城市尚未取消。按最新LPR及利率下限要求計(jì)算，北京、上海、深圳目前首套房商貸利率均為3.15%，二套房根據(jù)城市和區(qū)域的不同略有差異，但利率下限的區(qū)間大多在3.35%~3.55%之間。

隨著房貸利率的下行，已有城市首套房貸利率跌破3%，但2024年10月底以來杭州、廣州、武漢、長沙、南京、佛山、蘇州、東莞等8個(gè)大中城市先后上調(diào)了房貸利率，首套房貸利率重回“3字頭”。

在此之前，同一城市在不同時(shí)期商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限也存在較大差異，至2024年末達(dá)近年來較低利率水平。

以上海為例，2024年5月27日發(fā)布一系列重磅政策之后，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)。在此之前，若首套房貸在2021年7月24日至2023年12月14日，則執(zhí)行的購房利率為LPR+35BP；若首套房貸在2023年12月15日至2024年5月27日，則執(zhí)行的房貸利率為LPR-10BP。

結(jié)合2024年10月存量房貸批量調(diào)整至LPR-30BP的政策，上海上述兩個(gè)階段購房的存量房貸借款人利率最多下降65個(gè)基點(diǎn)，疊加LPR下調(diào)，實(shí)際的利率下降幅度最大超過125個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)新購房群體而言，房貸利率的下調(diào)也使得購房成本明顯下降。同樣以上海新發(fā)放的首套房貸款利率為例，以貸款發(fā)放當(dāng)時(shí)的利率及LPR計(jì)算，2024年1月新發(fā)放首套房貸利率為4.1%，至12月利率已降至3.15%。與2024年年初相比，年末新購首套房貸款利率減少95個(gè)基點(diǎn)。

部分存量房貸調(diào)整重定價(jià)周期后利率陸續(xù)“刷新”

另一個(gè)與房貸利率下調(diào)頻率息息相關(guān)的變化還在于，2024年11月起取消重定價(jià)周期最短為一年的限制，借款人可與銀行協(xié)商重定價(jià)周期。

此前有多位存量房貸借款人對(duì)記者表示已經(jīng)在新政生效后第一時(shí)間做出了調(diào)整。調(diào)整重定價(jià)周期將如何影響2025年要還的房貸？對(duì)于此前已申請(qǐng)調(diào)整的用戶而言，隨著新重定價(jià)日的陸續(xù)生效，其房貸利率也將在2025年的前幾個(gè)月陸續(xù)下調(diào)至當(dāng)前較低利率水平。

據(jù)2024年9月發(fā)布中國人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)，自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的商貸借款人可以與銀行協(xié)商約定重定價(jià)周期。在實(shí)際操作的過程中，大多數(shù)銀行已在2024年11月陸續(xù)開啟這項(xiàng)業(yè)務(wù)的受理，存量房貸客戶可選擇按3個(gè)月、按6個(gè)月、按12個(gè)月的不同周期重定價(jià)。

此次調(diào)整之前，重定價(jià)周期最短為一年，以重定價(jià)日為1月1日為例，調(diào)整前每年僅可在1月1日根據(jù)最新一期LPR報(bào)價(jià)調(diào)整一次房貸利率。若此前申請(qǐng)調(diào)整重定價(jià)周期為3個(gè)月，那么新的重定價(jià)日調(diào)整后即為每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，即每年在上述4個(gè)日期房貸利率都將跟隨最新LPR調(diào)整，一年共可調(diào)整4次。自去年11月申請(qǐng)調(diào)整后，在最近一個(gè)重定價(jià)日1月1日也將“刷新”最新房貸利率。

行業(yè)人士普遍認(rèn)為在利率下行階段重定價(jià)周期“越短越劃算”，利率上行周期則相反。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果全國購房的房貸利率大體下行，那么類似3個(gè)月一調(diào)是有好處的。但反過來，如果哪天全國購房的房貸利率上行，那么也會(huì)提前加大月供負(fù)擔(dān)的。他提醒，硬幣也分兩面，購房者需要理解這一點(diǎn)。

存量公積金貸款利率開始執(zhí)行新利率

除商業(yè)性個(gè)人住房貸款外，存量公積金貸款也在1月1日迎來一輪全國性的下調(diào)。

2024年5月，央行發(fā)布《關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

結(jié)合各地的情況來看，2024年5月18日起新發(fā)放的個(gè)人公積金貸款可以直接享受新的利率，而在此之前發(fā)放的未到期個(gè)人公積金貸款自2025年1月1日起執(zhí)行調(diào)整后的新利率。同時(shí)值得關(guān)注的是，此次存量貸款利率下調(diào)為統(tǒng)一批量調(diào)整，無需主動(dòng)申請(qǐng)辦理。

事實(shí)上，除了上述存量貸款利率的“利好”在新年開始執(zhí)行，歲末年初也有多地公積金管理中心發(fā)布公積金貸款新政或就新政公開征集意見。

如重慶市住房公積金管理中心2024年12月30日發(fā)布《關(guān)于開展住房公積金商轉(zhuǎn)公貸款直轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)的通知》，從即日起開展住房公積金商轉(zhuǎn)公貸款直轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。首批辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行為：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行，其余住房公積金貸款合作銀行將根據(jù)實(shí)際情況逐步推廣。

合肥市住房公積金管理委員會(huì)辦公室2024年12月30日起對(duì)《關(guān)于恢復(fù)住房公積金“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)的通知》（征求意見稿）公開征求社會(huì)各界意見，計(jì)劃重啟個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)。據(jù)征求意見稿，滿足貸款住房為所在區(qū)域內(nèi)首套住房且借款人名下無住房公積金貸款記錄等條件，有望能夠申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”。

北京住房公積金管理中心2024年12月31日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款借款人年齡上限的通知》，公積金貸款借款人年齡上限從最高不得超過65周歲調(diào)整為不得超過68周歲。