始于9月末的一系列樓市政策“組合拳”，正在持續(xù)發(fā)揮效果。

12月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，全國新建商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%；新建商品房銷售額8.5萬億元，下降19.2%，降幅創(chuàng)年內(nèi)新低。

9月末以來，監(jiān)管部門推出一系列穩(wěn)樓市政策組合拳，并取得了積極成效。繼10月出現(xiàn)“銀十”行情后，11月的樓市交易更趨活躍。其中，重點(diǎn)城市的表現(xiàn)好于市場大勢。

受此影響，價(jià)格也出現(xiàn)升溫。11月，全國70個(gè)大中城市中，有17個(gè)城市的新房價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，10個(gè)城市的二手房價(jià)格環(huán)比上漲，數(shù)量均創(chuàng)階段性高點(diǎn)。

其中，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，連續(xù)兩個(gè)月保持正增長。

市場層面的積極變化，也給預(yù)期帶來潛移默化的影響。當(dāng)日，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司負(fù)責(zé)人付凌暉還公布了另一組數(shù)據(jù)，11月份，70個(gè)大中城市部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)中，預(yù)期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比分別為68.5%和57.1%。

多家機(jī)構(gòu)表示，樓市止跌回穩(wěn)的信號(hào)正在增強(qiáng)。

市場回升

今年以來，全國商品房交易熱度始終低于去年。但自“517新政”后，市場便進(jìn)入穩(wěn)步改善的區(qū)間，銷售降幅也逐漸收窄。9月26日的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。此后，一系列樓市政策“組合拳”陸續(xù)推出。

受此影響，樓市“銀十”如約而至，且近17年來熱度首次超過“金九”。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，11月單月，全國商品房銷售面積為8188萬平方米，銷售金額8270億元，不僅高于10月的水平，還好于去年同期。

市場交易連續(xù)兩個(gè)月回升，也給價(jià)格帶來了足夠的支撐。今年11月，全國70個(gè)大中城市中，有17個(gè)城市的新房價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，數(shù)量創(chuàng)近16個(gè)月以來的新高。二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市有10個(gè)，去年6月以來首次達(dá)到兩位數(shù)。

其中，一線城市新房價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，連續(xù)兩個(gè)月上漲。二三線城市的新房和二手房價(jià)格繼續(xù)負(fù)增長，但跌幅均有不同程度的收窄。

58安居客研究院院長張波指出，樓市止跌回穩(wěn)的信號(hào)正在加強(qiáng)。

在本輪市場復(fù)蘇中，熱點(diǎn)城市的引領(lǐng)作用較為明顯。付凌暉表示，從監(jiān)測的40個(gè)重點(diǎn)城市銷售情況看，1~11月份，新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別比1~10月份收窄1.8和2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，11月份當(dāng)月分別增長10.2%和6.8%。明顯高于市場平均水平。

其中，一線城市的帶動(dòng)作用尤其明顯。地方數(shù)據(jù)顯示，11月上海二手房成交總套數(shù)達(dá)2.7萬套，創(chuàng)近44個(gè)月的新高；深圳二手房成交8199套，創(chuàng)下2020年10月以來的新高；北京二手房網(wǎng)簽量1.9萬套，創(chuàng)近20個(gè)月的新高。

張波指出，一線城市二手房價(jià)格連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上漲，顯示出9月底的政策效果在市場層面得到了充分體現(xiàn)。他表示，稅費(fèi)減征政策吸引更多置換群體入場，1000萬元~1500萬元總價(jià)的房源占比連續(xù)2個(gè)月上漲，安居客線上顯示，上海、深圳表現(xiàn)尤其明顯。

他還表示，受二手房交易稅費(fèi)減少影響，熱點(diǎn)二線城市的置換需求也呈現(xiàn)出上揚(yáng)態(tài)勢。11月，杭州、寧波、廈門、重慶、成都等城市的一二手房價(jià)格均出現(xiàn)環(huán)比上漲。

交易端的升溫，還帶動(dòng)了房企資金鏈的改善。今年前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金9.7萬億元，同比下降18.0%，降幅為年內(nèi)新低。

值得注意的是，由于房地產(chǎn)市場仍處在去庫存過程中，房企的投資意愿總體仍然不強(qiáng)。今年前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.4萬億元，同比下降10.4%，繼續(xù)保持兩位數(shù)的降幅。

預(yù)期改善

在市場回升的同時(shí)，預(yù)期也不斷改善。

張波表示，按照往年趨勢，臨近年底，二手房房東的掛牌意愿逐步降低，今年年末卻不降反增。

北京某央企開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，最近北京市場的新盤價(jià)格降幅普遍不大。很多項(xiàng)目陸續(xù)收回折扣，轉(zhuǎn)而追求利潤。

付凌暉指出，PMI調(diào)查顯示，11月份房地產(chǎn)業(yè)市場預(yù)期指數(shù)比上月回升1.1個(gè)百分點(diǎn)。他表示，在各項(xiàng)政策作用下，11月份房地產(chǎn)市場積極變化增多，市場信心得到提振，止跌回穩(wěn)動(dòng)能在增強(qiáng)，后期走勢有望繼續(xù)改善。

近兩年來，監(jiān)管部門推出過多輪穩(wěn)樓市政策，但其效果維持的時(shí)間并不長，未能使樓市進(jìn)入穩(wěn)定的回升通道。相比之下，本輪樓市政策的力度大、持續(xù)性強(qiáng)，效果也較為顯著。其中，“組合拳”中的多項(xiàng)措施在11月落地，如契稅、增值稅的減免，專項(xiàng)債收購存量閑置土地細(xì)則的出臺(tái)，城中村改造政策支持范圍的擴(kuò)大等。這也使得市場能夠持續(xù)感受到利好。

12月以來，中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議陸續(xù)召開，并強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

中指研究院認(rèn)為，會(huì)議釋放了更加積極的信號(hào)，已出臺(tái)政策預(yù)計(jì)將加快落實(shí)，更多增量政策也存在跟進(jìn)預(yù)期，如北上深繼續(xù)優(yōu)化限制性政策、更多城市加大購房補(bǔ)貼等。短期來看，市場預(yù)期將進(jìn)一步提振，核心城市市場有望加快實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。

值得注意的是，由于減稅政策在12月1日生效，不少購房者在認(rèn)購后，選擇在12月進(jìn)行網(wǎng)簽。這已使得本月樓市出現(xiàn)良好開局。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，12月第一周，熱點(diǎn)城市的二手房成交量同比上漲89%，創(chuàng)2019年以來的同期新高。從具體城市看，蘇州、南寧、大連等城市的成交量環(huán)比倍增。

他還指出，12月上半月，重點(diǎn)城市二手房成交環(huán)比上漲27%。

與此同時(shí)，隨著年末房企沖刺銷售業(yè)績，加大推盤力度，有望繼續(xù)對(duì)年末樓市帶來支撐。多數(shù)機(jī)構(gòu)表示，樓市的年末“翹尾”行情大概率會(huì)出現(xiàn)。

張大偉還表示，若政策落地節(jié)奏符合預(yù)期，樓市熱度還將延續(xù)到明年，2025年的樓市“小陽春”有望提前出現(xiàn)。