張大偉 制圖

◎記者 張欣然

民企與公募REITs協(xié)同發(fā)展的趨勢正日益明顯。這背后是政策環(huán)境優(yōu)化、市場需求提升、民營企業(yè)自身優(yōu)勢凸顯，以及市場機遇驅(qū)動等多因素共同作用。

發(fā)行民企公募REITs，無論是對民營企業(yè)自身拓寬融資、優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，還是對整個市場豐富參與主體、產(chǎn)品供給及助力實體經(jīng)濟發(fā)展等方面都有重要意義。

民企公募REITs為何不斷面市

數(shù)據(jù)顯示，2024年以來，已有包括嘉實物美消費REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、中信建投明陽智能新能源REIT、華夏特變電工新能源REIT在內(nèi)的4只民營企業(yè)公募REITs成功上市，合計募集資金規(guī)模超過50億元。

此外，還有3只民營企業(yè)公募REITs已上報至交易所。其中，易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT、南方順豐倉儲物流REIT進入問詢階段，匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT已經(jīng)進入反饋階段。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，我國民營企業(yè)公募REITs不斷面市的原因主要包括政策環(huán)境的優(yōu)化、市場需求的提升、民營企業(yè)自身優(yōu)勢，以及市場機遇與潛力等。

首先是政策環(huán)境的優(yōu)化。今年以來一系列支持民間投資和民營經(jīng)濟的政策出臺，如《關(guān)于促進民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的意見》《關(guān)于進一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見》等，明確鼓勵民間投資項目參與公募REITs試點，為民營企業(yè)公募REITs的發(fā)展提供了堅實的政策保障。同時，資產(chǎn)類別準入政策的放寬，如能源、消費基礎(chǔ)設(shè)施等新領(lǐng)域的納入，也為民營企業(yè)提供了更多參與機會。

其次是市場需求的提升。中信建投明陽智能REIT相關(guān)基金經(jīng)理解釋，隨著資產(chǎn)配置的多樣化，投資者對公募REITs的需求不斷增加，特別是公募REITs稅負較低、分紅率較高的特點，符合了可持續(xù)投資的趨勢。此外，公募REITs以證券化方式將不動產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流動的金融產(chǎn)品，為民營企業(yè)提供了更為靈活便捷的融資方式。

再其次是民營企業(yè)的自身優(yōu)勢。民營企業(yè)具有運營效率高、激勵機制靈活的特點，有助于提高公募REITs市場的運營效率。

最后是市場機遇與潛力。公募REITs市場未來的潛力巨大，預(yù)計市場規(guī)模將進一步擴大，將迎來更多類型的資產(chǎn)與投資者。這為民營企業(yè)公募REITs提供了廣闊的發(fā)展空間和市場機遇，有助于推動產(chǎn)品供給多元化，助力公募REITs市場健康發(fā)展。

民企資產(chǎn)運營求創(chuàng)新

與國有企業(yè)相比，民營企業(yè)發(fā)行公募REITs注重降負債，資產(chǎn)運營求創(chuàng)新?；鸸芾砣艘哺劢姑衿蠊糝EITs的治理、風控、成長與擴募能力。

首先是在發(fā)行的動機方面，大部分民營企業(yè)選擇公募REITs的主要目的是降負債、回收資金、提升利潤，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。民營企業(yè)往往更傾向于發(fā)行出表型公募REITs，快速確認資產(chǎn)出售收益，而國有企業(yè)更看重優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)控制權(quán)，傾向于發(fā)行并表型公募REITs，保持高自持比例，以最大化資產(chǎn)運營效益。

其次是資產(chǎn)運營方面，優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)往往能夠突破傳統(tǒng)思維的局限，引入先進的理念與專業(yè)經(jīng)驗，對底層資產(chǎn)進行精細化管理與深度價值挖掘。它們效率較高，能夠快速定制并實施更具適配性的服務(wù)方案，從而有效增強底層資產(chǎn)的吸引力和競爭力。

而基金管理人也主要關(guān)注民營企業(yè)公募REITs的企業(yè)治理與規(guī)范性、安全與風險控制、市場潛力與成長性，以及擴募能力與激勵機制等方面。

中信建投明陽智能REIT基金經(jīng)理陳元凱表示：一是關(guān)注企業(yè)治理與規(guī)范性。由于中小型民營企業(yè)在治理機制和規(guī)范化管理方面可能存在缺失，基金管理人會特別關(guān)注企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)和規(guī)范化管理水平，確保運營管理的規(guī)范性和透明度。二是安全與風險控制?；鸸芾砣藭u估民營企業(yè)是否已建立完善的風險管理制度，能否定期對基金資產(chǎn)進行風險評估和監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對風險。三是市場潛力與成長性?；鸸芾砣嗽谠u價民營企業(yè)公募REITs時，會著重考察其市場定位是否精準，是否能夠切實滿足廣大投資者的實際需求，并在競爭激烈的市場環(huán)境中保持一定的競爭優(yōu)勢。四是擴募能力與激勵機制。民營企業(yè)持有的資產(chǎn)規(guī)模相對有限，基金管理人會關(guān)注企業(yè)的擴募能力，以及是否有明確的擴募計劃和策略。

發(fā)行民企公募REITs意義重大

公募REITs為民營企業(yè)發(fā)展注入新活力，在拓寬融資渠道、優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)等方面意義重大。

發(fā)行公募REITs對民營企業(yè)具有重要意義。業(yè)內(nèi)人士分析：首先，公募REITs為民營企業(yè)提供了一種新的融資方式，使其能夠借助資本市場籌集資金。與傳統(tǒng)的銀行貸款、債券發(fā)行等融資方式相比，發(fā)行公募REITs通常只需更低的融資成本。其次，通過發(fā)行公募REITs，民營企業(yè)可以降低資產(chǎn)負債率，增加融資空間，提升再投資能力。

在公募REITs的萬億藍海里，民營企業(yè)嶄露頭角，對整個市場也具有積極意義。中信建投明陽智能REIT基金經(jīng)理劉長飛認為：

一是增加市場參與主體的多樣性。民營企業(yè)通常具有靈活的經(jīng)營機制和高效的決策流程，能夠迅速適應(yīng)市場變化，為市場帶來新的活力和創(chuàng)新。

二是推動產(chǎn)品供給多元化。民營企業(yè)通常具有獨特的業(yè)務(wù)模式和資源稟賦，能夠開發(fā)出具有差異化競爭優(yōu)勢的公募REITs產(chǎn)品。這些產(chǎn)品的推出，將豐富公募REITs市場的產(chǎn)品線，為投資者提供更多的選擇。

三是提升市場運營效率。民營企業(yè)通常講求效率，激勵機制更為靈活。引入民營企業(yè)參與公募REITs市場，有助于提高市場運營效率，推動市場更加高效、透明地運行。

四是助力實體經(jīng)濟發(fā)展。民營企業(yè)公募REITs的發(fā)行和上市，有助于盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負債率，提高資金使用效率。同時，通過募集資金支撐主業(yè)發(fā)展，投資于新的項目，形成投融資良性循環(huán)。這將有助于推動實體經(jīng)濟的發(fā)展，提升經(jīng)濟整體的質(zhì)量和效益。