廣州開始在全市范圍內(nèi)開展商品房收購。

11月18日下午，廣州安居集團正式發(fā)布公告，將在全市范圍內(nèi)收購滿足90平方米以下的存量商品房作為保障房，有意參加的開發(fā)商可于11月18日至12月18日期間報名。這意味著廣州收購存量商品房作保障房的措施從此前的增城等區(qū)擴大到全市范圍。

商品房收購用作保障性住房，被認(rèn)為是促進樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一環(huán)。廣州此前在增城已經(jīng)有過相應(yīng)的探索，此次將收購范圍擴大至全市，或?qū)⒂兄趶V州全市“去庫存”。

實際上，在廣州之前，深圳也已經(jīng)于今年8月啟動存量商品房收購。但是，三個月過去，深圳存量房收購進展稍顯緩慢。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解，深圳進展較為緩慢的原因是符合條件的項目較少，加之收購價格難以達成共識，被收購方普遍意興闌珊。這也意味著，在實操層面上商品房收購還存在一些落地的“堵點”待破。

廣州擴容

廣州安居集團此次征集的房源，要求比較符合實際。

根據(jù)公告，廣州安居集團擬征集已建成的存量商品房用作保障性住房項目，房源征集范圍為廣州市行政區(qū)域內(nèi)已建成的存量商品房房源，房源所屬項目周邊交通便利、配套設(shè)施較為齊全。

征集條件方面，一是資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰；二是已取得竣工聯(lián)合驗收意見書；三是面積在90平方米以下；四是房源權(quán)屬清晰可交易，不存在查封登記、異議登記等限制，存在抵押等權(quán)利限制的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人書面同意；五是優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，廣州安居集團對于房源的要求與大多數(shù)城市發(fā)布的公告類似，即遵循市場化、法治化、雙方自愿等原則，收購存量已建成商品房房源。此次發(fā)布的只是公告，后續(xù)會根據(jù)開發(fā)商報名情況和前期摸底情況再進行價格等要素的磋商。

廣州并不是最早發(fā)出由國企收購存量商品房的城市，但在行動上卻不顯得緩慢。

早在今年6月，廣州增城就已經(jīng)發(fā)布公告，擬采用購買市場化商品房作為項目安置房源，預(yù)算金額2000萬元，選擇購買的房源需在增城區(qū)新塘鎮(zhèn)范圍內(nèi)，平均單價上限不超過10537元。

今年11月，廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項借款資金落地廣州黃埔區(qū)“五村七片”城中村改造項目。這筆貸款由國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行發(fā)出，兩家銀行將陸續(xù)向黃埔區(qū)“五村七片”城中村改造項目發(fā)放首期2.5億元專項借款，用于收購存量商品房用作村民安置房。

中指研究院華南分院分析師楊永俊表示，廣州擴大商品房收購范圍對房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)有著重要作用。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年10月底，廣州全市商品住宅顯性庫存量為1329.7萬平方米，出清周期為21.4個月。其中，90平方米以下戶型的庫存量為319.9萬平方米，占比約24%，出清周期為20.4個月。

楊永俊指出，“隨著存量商品房收購用作保障房的開展，疊加此前廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項借款資金落地等政策，預(yù)計全市庫存量有望穩(wěn)步下降至合理水平，推動房價有效企穩(wěn)?！?/p>

紓解堵點

收購存量商品房用作保障性住房被認(rèn)為有助于樓市的企穩(wěn)回升，國內(nèi)也有部分城市走得更遠(yuǎn)。

目前看來，由國企下場收購存量商品房貫徹相對徹底的城市是鄭州。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，截至2024年5月22日，鄭州城發(fā)安居有限公司累計收購81個存量項目，累計10.6萬間房源，總建筑面積428萬平方米，共計支付交易金額338億元。這些項目將全部改造成保障性租賃住房，目前已有3.3萬間作為人才公寓投入市場，租賃價格為租賃市場價的7折。

從收購價格來看，存量收購的平均收購價格為7897.2元/平方米。對比而言，2023年，鄭州市區(qū)新建商品房銷售均價為12443元/平方米；其中，商品住宅銷售均價為14007元/平方米；非住宅銷售均價為9024元/平方米。存量資產(chǎn)的收購均價是2023年鄭州新建商品房銷售均價的6折左右。

但鄭州是相對特別的例子。從市場的反饋來看，6折左右的價格是各方比較能夠接受的水平。但是，在廣州、深圳這類一線城市，目前市場的購買力尚有支撐，因而這樣的價格可能難以被市場接受，在實操層面上也帶來了一些障礙。

可供對比的例子是深圳，今年8月，深圳安居集團發(fā)布征集通告，擬開展收購商品房用作保障性住房工作，房屋征集范圍為深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目（房源）。

但直至現(xiàn)在，在公開的渠道中，并未有更多關(guān)于收購的消息發(fā)布。一位深圳的房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“從收購條件來看，90平方米以下的整棟、整單元未售的項目幾乎是很少的。而且按照收購價格測算，大概在六折左右，深圳的市場沒有那么差，能夠正常賣出去就不存在想被收購的可能。”

李宇嘉也表示，從其他城市運作實踐來看，存在的主要問題是，收購回來做保障性住房，無論租還是售，如果要堅持資金平衡的原則，就必須得按照“白菜價”收購，這導(dǎo)致雙方可能在價格上達不成一致，這是阻礙收購的最大障礙。

李宇嘉續(xù)稱，由于對未來房地產(chǎn)市場的走勢預(yù)期存在差異，市場主體通過申請再貸款來收購的積極性尚待提升。最后，局限在已經(jīng)建成、且90平方米以下的新房，在售項目中估計符合條件的比較少。

楊永俊也強調(diào)，本次公告并未提及如何確定最為關(guān)鍵的收購價格和總收購金額，預(yù)計后續(xù)還有待交易雙方共同確認(rèn)細(xì)節(jié)。若收購價格相對合理，有望提升房企參與收購的積極性，更有效率地推動此次政策的落地，促進房地產(chǎn)市場信心的恢復(fù)，實現(xiàn)止跌企穩(wěn)。