繼11月13日財政部等三部門發(fā)布房地產減稅政策后，上海、北京發(fā)文落實個人住房交易稅減免政策。

11月18日，上海、北京相繼取消普通住房和非普通住房標準，明確個人出售滿2年住房免征增值稅，個人購房契稅優(yōu)惠政策與全國統(tǒng)一，即140平方米以下住宅契稅稅率統(tǒng)一為1%。上海還取消個人出售非普通住宅2%的個人所得稅，以1%的標準核定征稅。

接受證券時報記者采訪的業(yè)內人士認為，當前上海、北京已經(jīng)先后取消普宅標準，預計廣州和深圳也將加速落地相關政策，進一步降低購房成本，促進購房需求釋放。取消普通住宅標準為一線城市市場持續(xù)修復提供了進一步支撐，市場活躍度有望繼續(xù)好轉，也將助力全國市場“止跌回穩(wěn)”。

京滬發(fā)文落實減稅政策

11月13日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布房地產減稅公告，包括優(yōu)化住房交易契稅政策，明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策，自2024年12月1日起執(zhí)行。

其中提出，在契稅方面，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調整后，在全國范圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅；面積超過140平方米的，家庭唯一住房按1.5%的稅率繳納契稅，家庭第二套住房按2%的稅率繳納契稅。

在增值稅方面，北京、上海、廣州和深圳，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

11月18日，上海、北京率先落地上述個人住房交易契稅、增值稅減免政策。上海還明確了個人轉讓住房個人所得稅的核定征收標準（注：對未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據(jù)規(guī)定實行個人所得稅核定征稅），此前非普通住宅按轉讓收入的2%征收，現(xiàn)在取消普通住宅和非普通住宅標準后，核定征收稅率統(tǒng)一為1%。

值得注意的是，在契稅方面，此前北京、上海規(guī)定，個人購買首套住宅，90平方米（含）以下的稅率為1%，90平方米以上的稅率為1.5%；個人購買二套住宅，不區(qū)分面積，契稅稅率均為3%。新政后，面積不超過140平方米的首套房和二套房，契稅稅率統(tǒng)一降至1%。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對于京滬來說，新市民、年輕人購房壓力更大，此次京滬與全國其他地方看齊，一線城市不再“區(qū)別對待”。特別是個人購買京滬面積在90—140平方米的二套房，受此次契稅減免政策的利好更大，稅率從3%降至1%，而這個面積段目前可以覆蓋到京滬大部分改善型需求。

李宇嘉還指出，在京滬，有很多早年買房的群體，其房產增值額比較大，比如2015年購置的500萬元的房產，現(xiàn)在售價800萬元，若是非普通住房，按5%的增值稅率算，繳稅達到15萬元。新政后，這個15萬元直接免掉，如果再加上契稅、個稅等影響，減稅帶來的一次性降成本效應非常明顯。

廣州、深圳或加快跟進

10月17日，財政部部長助理宋其超在國新辦新聞發(fā)布會上介紹，現(xiàn)行政策是，在增值稅方面，除了北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市以外，在其他城市，對個人銷售購買2年以上的住宅，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。在北上廣深這4個一線城市，對個人銷售購買2年以上的普通住宅免征增值稅，對個人銷售購買2年以上的非普通住宅要征收增值稅。

11月13日，三部門房地產減稅政策明確，在增值稅方面，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應停止執(zhí)行；在契稅方面也明確，北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。

此次上海、北京發(fā)文落實個人住房交易減稅政策后，多位接受證券時報記者采訪的業(yè)內人士預計，廣州、深圳也將很快發(fā)文落實相關增值稅、契稅等減稅政策。

中原地產首席分析師張大偉指出，在房地產交易中，稅費是一筆不小的開支，對于新房來說，重要的稅費只有契稅；對于二手房來說，除了契稅，還有增值稅和個稅，后面兩個稅費是二手房交易影響最大的稅費，現(xiàn)在還有換房退還個稅的優(yōu)惠政策。這次稅費調整，對一線城市住房交易來說，取消普通住宅標準，可以省下幾十萬元稅款。這對一線城市大量的置換需求是極大利好，鼓勵已有房居民改善住房。非普通住宅的稅收政策與普通住宅看齊，是對大戶型、改善型住宅消費的有力支持。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也認為，當前上海、北京已經(jīng)先后取消普宅標準，預計廣州和深圳也將加速落地相關政策，進一步降低購房成本，促進購房需求釋放。取消普宅標準為一線城市市場持續(xù)修復提供了進一步支撐，市場活躍度有望繼續(xù)好轉，也將助力全國市場“止跌回穩(wěn)”。

校對：劉星瑩