自9月下旬開(kāi)始，新一輪政策持續(xù)多維度發(fā)力，提振樓市信心。戴德梁行預(yù)計(jì)，全國(guó)樓市第四季度成交量有望實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善，城市間價(jià)格漲跌趨勢(shì)或?qū)⒊霈F(xiàn)分化。

三季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)及住宅開(kāi)發(fā)投資持續(xù)低迷。前三季度，國(guó)內(nèi)GDP同比增長(zhǎng)4.8%，增速較1~6月下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10.1%，降幅與1~6月持平；其中住宅開(kāi)發(fā)投資同比下降10.5%，降幅較1~6月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。5·17新政并未令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)發(fā)生明顯改善，需求對(duì)于政策的消化以及市場(chǎng)信心的建立需要時(shí)間，供應(yīng)端面臨的資金問(wèn)題依然存在，在市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)暖、房企現(xiàn)金流恢復(fù)前，穩(wěn)定的市場(chǎng)供應(yīng)仍面臨挑戰(zhàn)，這也將進(jìn)一步影響到整體市場(chǎng)的恢復(fù)。

住宅新開(kāi)工面積降幅持續(xù)收窄，地產(chǎn)行業(yè)信心逐漸修復(fù)。全國(guó)住宅新開(kāi)工面積降幅年內(nèi)持續(xù)放緩，從年初同比下降超30%，到前9月同比降幅收窄至22.4%；而住宅竣工面積同比減少23.9%，降幅較上半年擴(kuò)大了2.2個(gè)百分點(diǎn)。樓市促進(jìn)政策不斷出臺(tái)，刺激需求的同時(shí)，亦有不少舉措作用于供給側(cè)，旨在改善投資及未來(lái)可能的供應(yīng)萎縮的局面。住宅新開(kāi)工面積降幅的持續(xù)收窄表明房地產(chǎn)行業(yè)參與者的信心正在恢復(fù)。伴隨政策激勵(lì)下的市場(chǎng)回溫，房企現(xiàn)金流也將得到改善，住宅新開(kāi)工及竣工面積也有望逐漸修復(fù)。

樓市利好政策間歇性釋放，政策效力的持續(xù)性仍待市場(chǎng)驗(yàn)證。戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，5·17政策發(fā)布后，全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)給出了快速反應(yīng)，6月當(dāng)月的新建商品住宅成交量有了近50%的環(huán)比提升。但經(jīng)過(guò)一個(gè)月的消化，政策效力迅速減弱，7月當(dāng)月的新房成交量仍環(huán)比下降43.6%，也拉低了三季度整體的成交規(guī)模。前三季度，全國(guó)新建商品住宅銷售面積為同比下降19.2%，降幅較上半年放緩2.7個(gè)百分點(diǎn)。9月末，新一輪樓市利好政策從多個(gè)維度同時(shí)發(fā)力，降低購(gòu)房資格及資金門檻的同時(shí)，下調(diào)存量貸款利率穩(wěn)定樓市信心，后續(xù)又發(fā)布 “四取消、四降低、兩增加”的政策組合拳……連續(xù)的重磅利好從供需兩端刺激市場(chǎng)，預(yù)計(jì)第四季度成交量有望實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善，同時(shí)不排除后續(xù)釋放強(qiáng)力政策，全方位護(hù)航樓市回穩(wěn)的可能。

全國(guó)住宅均價(jià)仍處于下行區(qū)間，以價(jià)換量策略下9月住宅市場(chǎng)價(jià)跌量漲。前三季度，全國(guó)住宅新房銷售均價(jià)為10247元/平方米，同比下降6.0%，降幅較上半年放緩0.3個(gè)百分點(diǎn)。在5·17新政的影響下，二季度末全國(guó)樓市熱度所有回升，帶動(dòng)上半年新房?jī)r(jià)格降幅顯著放緩。但進(jìn)入三季度，政策效力逐漸減弱，9月以價(jià)換量當(dāng)月的成交單價(jià)環(huán)比下降6%，而成交量則上漲47.4%。

重點(diǎn)城市成交量下降趨勢(shì)放緩，市場(chǎng)修復(fù)期供應(yīng)遲緩或拖累回暖節(jié)奏。前三季度，一線、發(fā)達(dá)及普通二線城市新房成交量分別同比減少24.5%、34.0%和28.4%，降幅分別較1—6月放緩5.6、8.0和6.7個(gè)百分點(diǎn)，5·17政策對(duì)重點(diǎn)城市的新房市場(chǎng)成交的恢復(fù)持續(xù)發(fā)揮效應(yīng)。其中發(fā)達(dá)二線城市的批準(zhǔn)預(yù)售面積同比降幅是各線城市中最大，達(dá)到30.2%，同時(shí)各線城市第三季度的批準(zhǔn)預(yù)售面積較二季度的同比降幅也僅發(fā)達(dá)二線城市出現(xiàn)擴(kuò)大的情況，這也進(jìn)一步影響到了發(fā)達(dá)二線城市樓市的恢復(fù)，造成其三季度供需比下降，成交量的降幅也明顯落后于一線及普通二線城市。

新一輪樓市利好陸續(xù)落地，持續(xù)性政策或助力樓市回穩(wěn)。多座城市積極調(diào)整建筑規(guī)范，引導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)向著更舒適、更宜居的高品質(zhì)第四代住宅產(chǎn)品升級(jí)。樓市利好政策陸續(xù)從供應(yīng)端、需求端層層遞進(jìn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖鋪路。

戴德梁行認(rèn)為，9月底開(kāi)啟的一輪新政從多個(gè)維度同時(shí)發(fā)力，并且連續(xù)出臺(tái)重磅利好從供需兩端刺激市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在此影響下第四季度成交量有望實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善，同時(shí)不排除后續(xù)釋放強(qiáng)力政策、全方位護(hù)航樓市回穩(wěn)的可能。但考慮到復(fù)雜的外部環(huán)境及宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨壓力、整體市場(chǎng)信心仍然不足的現(xiàn)狀，樓市活躍度的提升及延續(xù)將很大程度依賴于政策利好護(hù)航及供應(yīng)端“以價(jià)換量”的刺激，整體市場(chǎng)住宅價(jià)格下行趨勢(shì)還將延續(xù)，但價(jià)格下行的幅度或隨著交易活躍度的提升有所減緩。

對(duì)于具體城市地產(chǎn)市場(chǎng)，戴德梁行預(yù)測(cè)，年末個(gè)別重點(diǎn)城市在新政策的刺激下出現(xiàn)市場(chǎng)升溫、價(jià)格回穩(wěn)趨勢(shì)，尤其局部市場(chǎng)高品質(zhì)改善性住房集中供應(yīng)將帶來(lái)結(jié)構(gòu)性拉高均價(jià)的現(xiàn)象，這與大部分城市以價(jià)換量下的價(jià)格持續(xù)下行形成對(duì)比，城市間價(jià)格漲跌趨勢(shì)或?qū)⒊霈F(xiàn)分化。