郭晨凱 制圖

◎記者 張欣然

規(guī)模增長、生態(tài)完善、投資者結(jié)構(gòu)多元化……我國公募REITs市場正迎來全新的發(fā)展格局。

11月8日，銀華紹興原水水利REIT在深圳證券交易所上市交易，標(biāo)志著第一單全國水利基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式落地，這也是公募REITs市場拓展底層資產(chǎn)領(lǐng)域的又一次探索。

從商業(yè)大樓到水利項(xiàng)目，公募REITs正將更多優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)帶入資本市場。2024年，中國公募REITs市場迎來發(fā)行高峰，累計(jì)發(fā)售規(guī)模達(dá)462.46億元，市場生態(tài)持續(xù)完善。

規(guī)模不斷提升生態(tài)不斷完善

自中國公募REITs試點(diǎn)以來，2024年是發(fā)行量最大的一年。截至11月15日，2024年公募REITs已發(fā)行21單，而2021年至2023年，公募REITs分別僅發(fā)行11單、13單和5單。

REITs可以簡單理解為優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的上市?！氨热缥蚁胪顿Y一棟商業(yè)大樓，但手里又湊不出足夠多的錢，這時(shí)候公募機(jī)構(gòu)就會(huì)把很多像我這樣的投資人的錢匯集到一起，去買下一棟優(yōu)質(zhì)商業(yè)大樓的所有權(quán)或者經(jīng)營權(quán)，再進(jìn)行專業(yè)的運(yùn)營管理，最后把每年賺到的利潤分配給我們。”一位資深市場人士解釋。

自2021年6月首批產(chǎn)品問世以來，公募REITs發(fā)行總規(guī)模已達(dá)1474億元。在政策利好的背景下，今年市場對公募REITs的關(guān)注度大為提升，與此同時(shí)整體生態(tài)也在不斷地完善和豐富。

一方面，公募REITs上市資產(chǎn)類型越來越多，除了常見的交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施等類型外，還在不斷拓寬資產(chǎn)范圍，今年以來就有兩單新資產(chǎn)類別的公募REITs問世。

11月8日，銀華紹興原水水利REIT成功在深交所上市交易，標(biāo)志著全國首單水利基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式落地，為水利領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施投融資開辟了一條全新路徑。

9月29日，深交所發(fā)布，易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金狀態(tài)更新為“已受理”。這意味著國內(nèi)首單農(nóng)貿(mào)市場公募REITs即將上馬。易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT以華威西營里農(nóng)產(chǎn)品交易中心為底層資產(chǎn)。據(jù)了解，該項(xiàng)目是福州市區(qū)重要的農(nóng)產(chǎn)品采購流通節(jié)點(diǎn)和保供單位。

雙重發(fā)行機(jī)制已經(jīng)打通

當(dāng)前，公募REITs“首發(fā)+擴(kuò)募”的雙重發(fā)行機(jī)制已經(jīng)打通。今年以來，保障性租賃住房、能源、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)類型的多只公募REITs陸續(xù)啟動(dòng)擴(kuò)募工作。

11月13日，上海證券交易所信息披露顯示，國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目狀態(tài)為“已申報(bào)”。同日，華夏基金發(fā)布公告稱，華夏基金華潤有巢REIT產(chǎn)品變更暨擴(kuò)募份額上市申請事項(xiàng)已獲得證監(jiān)會(huì)和上交所受理。

公募REITs擴(kuò)募，指的是已經(jīng)上市的公募REITs為了進(jìn)一步增加資金規(guī)模，擴(kuò)大投資范圍或提升流動(dòng)性，而進(jìn)行的額外募集資金的行為。業(yè)內(nèi)人士解釋，通過擴(kuò)募，公募REITs可以增加其管理的資金總量，從而有能力投資更多的資產(chǎn)或項(xiàng)目。擴(kuò)募所得資金可以用于投資新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目或其他符合公募REITs投資策略的資產(chǎn)，也可以增加公募REITs在二級市場上的流動(dòng)性。

從成熟的公募REITs市場經(jīng)驗(yàn)來看，我國已發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品仍有較大的擴(kuò)募空間。

上海睿投私募基金管理有限公司總經(jīng)理周磊表示，我國公募REITs市場共有50只產(chǎn)品，總市值超過1200億元人民幣。相比之下，新加坡市場上有40只公募REITs，但其總市值達(dá)到了5000多億元人民幣；日本市場上則有58只公募REITs，市值達(dá)到7000多億元人民幣。

“預(yù)計(jì)公募REITs市場將進(jìn)一步擴(kuò)容，并為投資人提供穩(wěn)定收益?！敝芾谡f。

在此前舉行的中國REITs發(fā)展2024年會(huì)上，中國人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司原董事長、原保監(jiān)會(huì)副主席楊明生建議，要加快公募REITs市場規(guī)模的擴(kuò)容：一方面，在推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行的同時(shí)，鼓勵(lì)公募REITs產(chǎn)品通過擴(kuò)募壯大，建議簡化公募REITs擴(kuò)募流程，提升擴(kuò)募效率，提升擴(kuò)募階段外部借款的杠桿率上限，把存量公募REITs做大做強(qiáng)，形成對標(biāo)藍(lán)籌股的藍(lán)籌公募REITs產(chǎn)品，提升產(chǎn)品影響力。另一方面，進(jìn)一步對底層資產(chǎn)的業(yè)態(tài)范圍進(jìn)行擴(kuò)容。盡管我國公募REITs已覆蓋的業(yè)態(tài)范圍較為豐富，但仍可以加速推動(dòng)更多傳統(tǒng)和新興業(yè)態(tài)的資產(chǎn)上市，如傳統(tǒng)辦公、酒店、數(shù)據(jù)中心等。

耐心資本逐步進(jìn)入公募REITs市場

今年以來，公募REITs市場的投資者結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，以險(xiǎn)資為代表的耐心資本正不斷流入。

早在2021年11月，保險(xiǎn)資金便被允許投資公募REITs，但是大部分資金在今年才流入。市場人士分析稱，這是由于在“資產(chǎn)荒”的背景下，面對成本高企的負(fù)債端，保險(xiǎn)資金選擇了分紅有保證的紅利股以及公募REITs。其中公募REITs的分紅可以免稅，這是其相對于高股息股票的優(yōu)勢所在。

楊明生表示，自首批公募REITs上市以來，保險(xiǎn)資金便將公募REITs產(chǎn)品作為戰(zhàn)略型資產(chǎn)進(jìn)行全方位布局，且不斷提升參與力度。截至2024年6月末，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在公募REITs所有非原始權(quán)益人戰(zhàn)配投資者中的參與規(guī)模占比最高，約為20%。網(wǎng)下投資者中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的參與也相當(dāng)活躍，占比超過30%。

不過，楊明生認(rèn)為，耐心資本參與公募REITs市場的積極性還要提升。目前，部分保險(xiǎn)公司投資公募REITs產(chǎn)品時(shí)受償付能力約束較大，如投資公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)因子仍然較高，他建議進(jìn)一步解決相應(yīng)資金投資的痛點(diǎn)和難點(diǎn)，提升其投資意愿；同時(shí)，建議給予重要的戰(zhàn)略投資者更多的參與權(quán)和知情權(quán)，如允許參與發(fā)行定價(jià)、基金決策委員會(huì)、顧問委員會(huì)或設(shè)置觀察席位等，提升戰(zhàn)略投資人參與投資的積極性。

不過，為促進(jìn)整個(gè)市場流動(dòng)性的提升，公募REITs的投資者群體也更需多樣化。中金公司發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，券商機(jī)構(gòu)或是當(dāng)前參與公募REITs市場投資最為活躍的群體；保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖配置規(guī)模較大，但其二級市場的活躍度或仍在提升過程中；公募及私募機(jī)構(gòu)雖配置規(guī)模較少，但活躍度正邊際提升。