為盤活資產(chǎn)，碧桂園率先出手商業(yè)資產(chǎn)，而非轉(zhuǎn)讓旗下住宅開發(fā)項目。當(dāng)下的市場，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)更易套現(xiàn)，昔日被認(rèn)為“去化難、重資產(chǎn)”的商業(yè)資產(chǎn)，流動性或好于住宅項目。

隨著不動產(chǎn)金融政策利好的持續(xù)注入，國內(nèi)房地產(chǎn)并購市場上，大宗商業(yè)資產(chǎn)項目成交的消息頻傳，出售商業(yè)資產(chǎn)已成為頭部房企存量盤活的一項重要策略。繼萬科成立商業(yè)事業(yè)部之后，碧桂園會否有新一步的動作？

來源：新財富雜志（ID：xcfplus）

作者：杜冬東

繼萬達(dá)集團(tuán)甩賣10座萬達(dá)廣場引發(fā)矚目后，碧桂園（02007.HK）出售資產(chǎn)的新聞刷屏了。

2024年1月22日晚間，碧桂園在廣州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓多項資產(chǎn)，其業(yè)態(tài)包括酒店、寫字樓、商業(yè)物業(yè)、辦公樓、公寓樓等，擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)價格合計38.18億元。

自2023年8月首次債務(wù)違約以來，碧桂園管理層曾多次表態(tài)要“砸鍋賣鐵”自救，從行政開支削減近6成、區(qū)域公司收縮至21個，到楊國強(qiáng)賣私人飛機(jī)、“打工皇帝”莫斌薪酬降至月薪1萬元，甚至連高管配車都拍賣還債了，為扭轉(zhuǎn)困境，“宇宙房企”可謂各類“狠招”齊上。

如大多數(shù)出險房企一樣，碧桂園也不可避免地走上出售資產(chǎn)償債之路，從出售其廣州亞運(yùn)城項目股權(quán)，到虧本轉(zhuǎn)讓萬達(dá)商管股權(quán)，現(xiàn)如今又宣布出售廣州38.18億元商業(yè)資產(chǎn)，這些自然都在情理之中。

不過，作為一家典型的住宅地產(chǎn)開發(fā)商，碧桂園的盤活資產(chǎn)以商業(yè)資產(chǎn)先行，仍然令許多人感到意外。

01、一線商業(yè)資產(chǎn)先擺上“貨架”

在1月15日舉行的2024年度工作會議上，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊惠妍再次強(qiáng)調(diào)，“家族肯定與公司共命運(yùn)”，“目前在盡力盤活資產(chǎn)”。

此番掛牌出售廣州5項資產(chǎn)包表明，碧桂園的資產(chǎn)盤活走出了重要的一步。

公開資料顯示，這5項資產(chǎn)包具體包括：增城區(qū)鳳凰城酒店，報價為12.6億元，掛牌轉(zhuǎn)讓價格最高；其次為番禺區(qū)碧桂園藏瓏府辦公樓項目，報價為11.52億元；增城區(qū)碧桂園中心甲級寫字樓項目，報價為7.72億元，白云區(qū)人和公寓樓，報價為3.84億元，增城區(qū)碧桂園鳳凰城永旺商業(yè)物業(yè)，報價為2.5億元。

定價最高的增城區(qū)鳳凰城酒店，是廣州東部最大的五星級山水主題式酒店，也是碧桂園為數(shù)不多的一線城市酒店項目，于2003年開業(yè)，2017年重新裝修，共573間豪華客房。除了該酒店資產(chǎn)，碧桂園擺上柜臺出售的還有統(tǒng)一打包優(yōu)質(zhì)的辦公樓、商業(yè)、公寓樓等項目。

總體來看，碧桂園此次擺上貨架的資產(chǎn)成色都不錯。這或與其處境有關(guān)。

iFind數(shù)據(jù)顯示，截至2023年中期，碧桂園歸屬于母公司的權(quán)益從2022年2036.23億元的高點，進(jìn)一步萎縮至1550.61億元，總負(fù)債規(guī)模保持在1.36萬億元的高位。同時，碧桂園賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為1011.15億元，其中受限存款及現(xiàn)金為294.54億元，同期的應(yīng)收賬款及票據(jù)為305.08億元；短期借款1087.03億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)為2022.37億元。資金捉襟見肘，出售資產(chǎn)迫在眉睫。

為擺脫困境，碧桂園近期大刀闊斧進(jìn)行管理變革，包括合并區(qū)域公司，進(jìn)行架構(gòu)精簡，公司管理層主動降薪，以積極姿態(tài)向市場傳遞信心。在削減開支、加快銷售回款及應(yīng)收債權(quán)回收之外，盤活大宗及難去化商業(yè)類沉淀資產(chǎn)，成為另一關(guān)鍵舉措。

早前在2022年9月，碧桂園將所持廣東省產(chǎn)權(quán)交易集團(tuán)投資開發(fā)有限公司26%股權(quán)及銷售債務(wù)，出售予港股餐飲上市公司九毛九（09922.HK）。

2023年8月，碧桂園以總價約12.915億元，出售了廣州亞運(yùn)城項目26.67%股權(quán)給中海地產(chǎn)。收購?fù)瓿珊螅泻５禺a(chǎn)成為廣州亞運(yùn)城的100%持股股東。

同月，碧桂園向在港股上市公司建滔集團(tuán)（00148.HK）發(fā)行3.5億股股份，以“債轉(zhuǎn)股”的形式抵償了2.7億港元債務(wù)。此后的12月，碧桂園不惜虧損1.6億元，以30.69億元的價格出售了所持珠海萬達(dá)商管的股權(quán)。

2024年1月18日，碧桂園澳大利亞子公司Risland Australia以約2.4億澳元（約合人民幣11.3億元）出售Wilton Greens的部分權(quán)益給中資私人開發(fā)商Avantaus。

總體來看，包括本次資產(chǎn)出售動作在內(nèi)，碧桂園迄今的資產(chǎn)出售舉動并不算多。作為一家典型的住宅地產(chǎn)開發(fā)商，碧桂園在全國投資的地產(chǎn)項目超過3103個。如今為盤活資產(chǎn)，其率先出手的幾乎都是商業(yè)資產(chǎn)，而非住宅地產(chǎn)。

從公開資料來看，碧桂園集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要由碧桂園文商旅負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。

碧桂園文商旅最早源于碧桂園2005年成立的商管部門，主要負(fù)責(zé)承接住宅業(yè)務(wù)發(fā)展過程中產(chǎn)生的商業(yè)資產(chǎn)，定位于以服務(wù)住宅地產(chǎn)。2018年，碧桂園將商業(yè)板塊調(diào)整到集團(tuán)總部統(tǒng)籌，并一同成立碧桂園文商旅。

2021年開始，碧桂園文商旅逐漸將經(jīng)營聚焦在購物中心領(lǐng)域，運(yùn)營了包括碧樂城、碧樂時光、碧家、碧樂小鎮(zhèn)、碧盈國際等14條商業(yè)產(chǎn)品線，統(tǒng)一管理運(yùn)營的集團(tuán)商業(yè)項目有60多個，涵蓋商業(yè)、長租、文旅、寫字樓四個板塊，在廣州、深圳等城市建設(shè)了多個商業(yè)綜合體。

資料顯示，2022年碧桂園文商旅項目總建面達(dá)113萬平方米，落地在全國14省的24個城市。2023年中報顯示，碧桂園旗下的物業(yè)投資及酒店經(jīng)營板塊的營業(yè)收入為22.34億元，占總營業(yè)收入2263.09億元的0.98%，該板塊的資產(chǎn)規(guī)模未披露。

本次資產(chǎn)出售中，碧桂園主打的“商業(yè)先行”策略，在房企中并不罕見。

02、商業(yè)資產(chǎn)如今更容易套現(xiàn)

近期，國內(nèi)房企盤活資產(chǎn)的積極性越來越高，將旗下項目推向市場，盤活存量資產(chǎn)以解困局的意向日漸強(qiáng)烈。在房地產(chǎn)并購市場上，大宗商業(yè)資產(chǎn)頻繁傳出成交的消息，越來越多房企成功套現(xiàn)。

環(huán)顧房地產(chǎn)行業(yè)，不只是碧桂園，住宅類房企資產(chǎn)盤活普遍都選擇從商業(yè)資產(chǎn)下手。

據(jù)不完全統(tǒng)計，最近3年以來，出售資產(chǎn)的房企，包括世茂集團(tuán)（00813.HK）、大悅城(000031)、華僑城（亞洲，03366.HK）、綠地控股(600606)等至少15家頭部房企，出售的億元以上規(guī)模的項目，純一色是商業(yè)資產(chǎn)（表1）。

與此形成對比的是，在住宅資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場，除去ST泰禾(000732)、金科股份(000656)相對頻繁轉(zhuǎn)讓住宅開發(fā)項目之外，其余26家住宅類開發(fā)商，旗下也僅有少數(shù)項目零星轉(zhuǎn)手。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2021-2023年，頭部房企出售的住宅類相關(guān)資產(chǎn)112項，總交易規(guī)模超過1300億元。同期，全國億元以上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目交易規(guī)模為1024.36億元，兩者相差不多。

眾所周知的是，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模大幅低于住宅地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模。2023年，全國商品房銷售額達(dá)到11.66萬億元，同期，全國商辦用房開發(fā)投資額超過1.18億元。

兩項數(shù)據(jù)對比，或揭示一個現(xiàn)實——昔日被認(rèn)為“去化難、重資產(chǎn)”的商業(yè)類資產(chǎn)，當(dāng)下的套現(xiàn)遠(yuǎn)比住宅開發(fā)項目資產(chǎn)容易。也就是說，住宅類資產(chǎn)項目的流動性遠(yuǎn)低于商業(yè)類資產(chǎn)。

理論上說，一二線城市地段優(yōu)越、高質(zhì)量的房產(chǎn)，往往易于直接面對C端銷售，回籠資金，而無需推至大宗并購市場；而非一二線的住宅地產(chǎn)項目，在如今市場需求疲軟、銷售普遍低迷的背景下，也難以向B端金融投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)手股權(quán)，獲得套現(xiàn)。

截至2023年上半年，碧桂園在三四線城市的合同銷售額占比仍高達(dá)65%。從這一角度而言，碧桂園旗下住宅類項目資產(chǎn)鮮有動作，而將商業(yè)資產(chǎn)項目先手推上“柜臺”，背后有其苦衷。

從市場成交案例來看，國內(nèi)商業(yè)辦公、工業(yè)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房以及消費基礎(chǔ)設(shè)施等投資性不動產(chǎn)紛紛獲得資本抄底。這些位于北京、上海等一線城市黃金地段的商業(yè)項目，實則受壓資產(chǎn)，具有較強(qiáng)升值空間。選擇在市場情緒低迷、不動產(chǎn)價格下行的時候入手，對于投資者具有很高的風(fēng)險收益“性價比”。

因此，碧桂園率先出手位于廣州的優(yōu)質(zhì)辦公樓、商業(yè)、公寓樓等項目，相對更容易獲得抄底資本的關(guān)注。

03、房企盤活資產(chǎn)的突破口

商業(yè)類資產(chǎn)交易的升溫，或與近年不動產(chǎn)金融政策的快速推動有關(guān)。

自2023年以來，國家部委層面相繼推出《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》等文件，其中明確表示，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

2023年10月20日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施。當(dāng)月底，首批4只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs均獲批。

公募REITs試點范圍的逐步擴(kuò)大和不動產(chǎn)私募投資基金的推出，不僅意味著我國不動產(chǎn)金融閉環(huán)正在逐漸形成，也為激活國內(nèi)存量資產(chǎn)注入了一則大利好。

公募REITs是商業(yè)地產(chǎn)循環(huán)最關(guān)鍵的一環(huán)。投資者有較高機(jī)會通過REITs或資產(chǎn)證券化實現(xiàn)項目獲利退出，這正是抄底資本優(yōu)先投資優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目的邏輯所在。

站在當(dāng)下深度調(diào)整的地產(chǎn)環(huán)境中，房企普遍渴求套現(xiàn)資金以度難關(guān)，存量商業(yè)資產(chǎn)的盤活已成為推動房企脫困的重要策略之一。進(jìn)一步而言，房企旗下的商業(yè)資產(chǎn)存量規(guī)模及占比多寡，或影響其存量資產(chǎn)盤活速度。

試水消費REITs之后，2024年1月14日，萬科發(fā)布組織調(diào)整和人事安排，成立商業(yè)事業(yè)部，將7大區(qū)域的商業(yè)業(yè)務(wù)、印力集團(tuán)統(tǒng)一并入其中，將旗下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提升到一個新的高度。

本次出售廣州商業(yè)資產(chǎn)包后，碧桂園仍有不少商業(yè)項目在手，其會不會有新一步的舉措，盤活相關(guān)資產(chǎn)？我們拭目以待。

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