【環(huán)宇雜談】

樓市供給端還停留在舊的模式，而需求端已是更加挑剔的90后了，這就是當(dāng)前樓市困局的成因。

李宇嘉

剛剛過(guò)去的9月份以及“加長(zhǎng)版”的8天長(zhǎng)假，樓市的表現(xiàn)不太理想。有人說(shuō)，假期大家都返鄉(xiāng)或出去旅游去了，哪有人買房？又有人說(shuō)，現(xiàn)在大家對(duì)即時(shí)性消費(fèi)（旅游、餐飲、音樂(lè)節(jié)等）感興趣，對(duì)拉長(zhǎng)周期的消費(fèi)（比如買房）感興趣不大了；還有人說(shuō)，節(jié)前政策利好不斷，也沒(méi)換來(lái)買房人的信心，開(kāi)發(fā)商降價(jià)不斷，樓市問(wèn)題挺嚴(yán)重的。

怎么看待當(dāng)下樓市？利用假期空閑時(shí)間，筆者也去看了幾個(gè)新樓盤，發(fā)現(xiàn)看房的人明顯增多了、售樓處的人氣還不錯(cuò)。盡管“看的人比買的人多”，真正下定金的不多，但這已經(jīng)很不錯(cuò)了。畢竟，市場(chǎng)預(yù)期還在修復(fù)中，而很多人都外出游玩的情況下，還有這么多人看房，氛圍還不錯(cuò)，這是很難得的。記得8月份筆者踩盤時(shí)，售樓處都很冷清，營(yíng)銷人員比看房的人還多。

現(xiàn)在，最缺的是人氣，人氣起來(lái)了才能將信心穩(wěn)住。筆者總結(jié)，假期看房的人有這么幾類，要么是“小兩口”看婚房，要么是父母帶著剛參加工作的子女看房，要么是“三代人”看房，想換一套更大的房子，或是小孩到了上學(xué)的年齡，想換一套學(xué)位房。這些都是真正想要買房的人，或是很迫切地要買房，但普遍的心態(tài)卻是“多看看、再等等”，多方比較、不著急下手。

專家們普遍認(rèn)為，這些人收入不高、對(duì)未來(lái)就業(yè)預(yù)期不樂(lè)觀，“六個(gè)錢包”買房，當(dāng)然要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。但我發(fā)現(xiàn)，一個(gè)重要的問(wèn)題被忽視了，那就是大多數(shù)新盤存在某些方面的瑕疵，或是高房?jī)r(jià)下戶型太緊湊，70-90平方米的房子普遍設(shè)計(jì)為三房，客廳或房間太小，或通勤接駁、教育配套、生活設(shè)施等方面存在這樣那樣的不足?？傊?，真正讓人滿意的房子還真不多。

也就是說(shuō)，想買房的人很多，買到理想的房子很難。這還不是說(shuō)大家挑剔，而是供給端還停留在過(guò)去房?jī)r(jià)上漲時(shí)期的供應(yīng)邏輯，即靠規(guī)劃宣傳、靠營(yíng)銷手段來(lái)營(yíng)造買房氛圍。但是，戶型設(shè)計(jì)往往是Copy過(guò)來(lái)的，配套服務(wù)設(shè)施不接地氣、名不副實(shí)，規(guī)劃目標(biāo)被過(guò)度甚至虛假宣傳。當(dāng)所有開(kāi)發(fā)商都本著這樣的邏輯來(lái)開(kāi)發(fā)房子，就形成了“千盤一律”的同質(zhì)化模式。

可謂一俊遮百丑，房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，這些都不是問(wèn)題。當(dāng)資產(chǎn)溢價(jià)預(yù)期沒(méi)有了，來(lái)售樓處的都是剛需和換房人群，普遍經(jīng)歷過(guò)幾輪房?jī)r(jià)上漲時(shí)期的虛假繁榮景象，或在抖音或小紅書(shū)聽(tīng)到過(guò)買房秘笈。這就意味著，供給端那種“重營(yíng)銷、不重實(shí)際”的打法玩兒不下去了。但是，供給端的這個(gè)模式浸淫太深了，一時(shí)半會(huì)兒還改變不了，也就導(dǎo)致真正買房的人只能一挑再挑了。

當(dāng)開(kāi)發(fā)商都是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)模式、套路基本一致，面對(duì)賣不動(dòng)的尷尬，也只有降價(jià)這一條路了。當(dāng)價(jià)格戰(zhàn)打起來(lái)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，那就是看誰(shuí)的價(jià)格更低，這個(gè)慘烈的競(jìng)爭(zhēng)不僅沒(méi)有底部，還惡化了市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致大家“等房?jī)r(jià)下跌”。值得注意的是，這在政策上也有影子，就是“等政策出臺(tái)”。廣州外圍退出了限購(gòu)，媒體宣傳深圳也要跟隨，于是大家就等待。

確實(shí)有一部分人，等待限購(gòu)?fù)顺隽?，自己有名額購(gòu)買了，或等利率下降了，月供少一點(diǎn)。但更多的案例則是等政策出臺(tái)了，房?jī)r(jià)見(jiàn)底了，可以進(jìn)場(chǎng)了。但事實(shí)上，政策紓困的空間眼見(jiàn)在收窄和觸頂，政策的邊際效果明顯在減弱，即便是“大放水”也根本無(wú)法重復(fù)過(guò)去那種火熱的行情。但問(wèn)題是，市場(chǎng)不會(huì)理解，他們認(rèn)為政策沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，救市就不會(huì)停頓。

本質(zhì)上，這是過(guò)去20年（2001-2021年）樓市“單邊上漲”，每有下跌時(shí)政策就迫不及待地將其拉起來(lái)，從而導(dǎo)致的“政策市”預(yù)期，或政策不允許下跌的頑固預(yù)期。自媒體和新媒體也往往這么宣傳，近期部分地方也很著急，急于想讓樓市穩(wěn)定下來(lái)，強(qiáng)化了這種預(yù)期。說(shuō)白了，供給端還停留在舊的模式，而需求端已是更加挑剔的90后了，這就是當(dāng)前樓市困局的成因。

（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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