在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整的過(guò)程中，房企債券融資額持續(xù)下降。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，以發(fā)行起始日統(tǒng)計(jì)的地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模接近1000億元，但相對(duì)2024年同期下降超15%。自2020年地產(chǎn)債發(fā)行達(dá)到歷史高峰后，2021年至2024年，地產(chǎn)債的發(fā)行規(guī)模逐漸下降。

業(yè)內(nèi)人士指出，近年來(lái)，受市場(chǎng)銷售承壓、房企財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件有所增長(zhǎng)，違約房企融資受到一定影響，并進(jìn)一步對(duì)未違約民營(yíng)房企的融資造成拖累?？紤]到銷售端仍有壓力，2025年房企償債壓力仍在，但新增大量房企集中債務(wù)出險(xiǎn)的可能性已不高。

房企債券融資額持續(xù)下降

近年來(lái)，在各項(xiàng)支持性政策加力并陸續(xù)落地的背景下，房企融資環(huán)境有望改善，但房企發(fā)債仍在下降。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，以發(fā)行起始日為準(zhǔn)，今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資988.43億元，與2024年同期的1166.34億元對(duì)比，下降了15.25%。

自2021年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)的債券融資逐年下降。數(shù)據(jù)顯示，2021年至2024年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行的債券規(guī)模分別為7660.15億元、6484.38億元、6177.04億元、5324.63億元，分別同比下降3.68%、15.35%、4.74%、13.80%。

近年來(lái)，中央國(guó)有企業(yè)和地方國(guó)有企業(yè)是地產(chǎn)債發(fā)行的主力。數(shù)據(jù)顯示，2024年，地方國(guó)有企業(yè)合計(jì)發(fā)行地產(chǎn)債3519.50億元，占比達(dá)66.10%；中央國(guó)有企業(yè)合計(jì)發(fā)行地產(chǎn)債1431.50億元，占比26.88%；公眾企業(yè)合計(jì)發(fā)行地產(chǎn)債115.37億元，占比2.17%；民營(yíng)企業(yè)合計(jì)發(fā)行地產(chǎn)債240.25億元，占比4.51%；外資企業(yè)合計(jì)發(fā)行地產(chǎn)債18.01億元，占比0.34%。

2025年以來(lái)，中央國(guó)有企業(yè)和地方國(guó)有企業(yè)仍是地產(chǎn)債發(fā)行的主力，民營(yíng)企業(yè)發(fā)債有所改觀。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，民營(yíng)企業(yè)發(fā)行地產(chǎn)債58.10億元，占比為5.88%，與2024年全年相比有所提升。

需要關(guān)注到，受連續(xù)降息、融資企業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)債券平均融資成本明顯下降。據(jù)證券時(shí)報(bào)記者梳理，今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行平均利率約為2.62%，與2024年房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行利率相比有所下降。

根據(jù)中證鵬元的統(tǒng)計(jì)，2025年房企到期債券余額3135.47億元、回售余額2274.44億元，其中3月、6月為償債高峰。

對(duì)于房企發(fā)債融資持續(xù)減少的原因，中金公司認(rèn)為，房企整體縮表背后是房?jī)r(jià)下行所驅(qū)動(dòng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模收縮負(fù)向螺旋。房?jī)r(jià)下行環(huán)境中存貨資產(chǎn)價(jià)值貶損，加之實(shí)際利率走高，即便融資條件較寬松，房企仍傾向于主動(dòng)削減債務(wù)、對(duì)擴(kuò)表投資更為審慎；前端拿地力度不足導(dǎo)致后續(xù)新推貨量減少、銷售表現(xiàn)走弱，企業(yè)自有現(xiàn)金流規(guī)模收縮進(jìn)一步拖累投資，形成經(jīng)營(yíng)端緊縮負(fù)向循環(huán)；房?jī)r(jià)很大程度決定房企投資意愿，是驅(qū)動(dòng)或打破該循環(huán)的核心變量。

多家房企積極推進(jìn)債務(wù)重組

近年來(lái)，受市場(chǎng)銷售承壓、房企財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件有所增長(zhǎng)，多家房地產(chǎn)企業(yè)積極借助債務(wù)重組及重整等舉措，削減債務(wù)規(guī)模。

3月13日，世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱，境外債務(wù)重組計(jì)劃已于3月13日獲得高等法院批準(zhǔn)，并已達(dá)成所有計(jì)劃條件。2025年2月份以來(lái)，多家房企的境外債重組迎來(lái)進(jìn)展。2月19日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)境外債務(wù)重組香港協(xié)議安排獲香港法院批準(zhǔn)并已生效。此外，2月12日，龍光宣布約76.4%的同意債權(quán)人已加入整體CSA（整體債權(quán)人支持協(xié)議），意味著龍光境外債務(wù)重組也已取得初步成功。

據(jù)東吳證券研究，房企的整體債務(wù)解決方案通常包括債務(wù)重組和重整等方式，其中境外重組包括展期、新債券/貸款置換、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、降票息等多種選項(xiàng)，境內(nèi)債務(wù)重組過(guò)往以展期為主，后續(xù)有望借鑒境外債重組方案加大削債比例，相較于債務(wù)重組，重整涉及債務(wù)不僅包括公開(kāi)市場(chǎng)債券等，還可包含總包及分包供應(yīng)鏈等各類的應(yīng)付款、商票等。

東吳證券認(rèn)為，2025年或迎來(lái)房企的債務(wù)重組高峰，部分房企有望通過(guò)債務(wù)重組度過(guò)短期現(xiàn)金流危機(jī)。短期現(xiàn)金流壓力得以緩解后，中長(zhǎng)期房地產(chǎn)公司仍需依靠自身實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)并逐步增長(zhǎng)，而具備優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)以及多元化布局的房地產(chǎn)公司，有望率先通過(guò)其多元化策略及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)修復(fù)，并借助REITs重啟融資通道。

中金公司表示，通過(guò)債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)總負(fù)債體量壓縮是已出險(xiǎn)房企走出經(jīng)營(yíng)困境、改善產(chǎn)業(yè)鏈流動(dòng)性、更好落實(shí)保交付、保障債權(quán)投資人利益等的必要途徑，加之經(jīng)過(guò)市場(chǎng)交易債權(quán)成本已顯著降低，境內(nèi)、外重組落地有望更加順暢。

校對(duì)：王錦程