城中村改造是今年釋放住房需求、持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要抓手。2025年《政府工作報(bào)告》提出，因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

當(dāng)前，各地在加力推進(jìn)城中村改造工作的同時(shí)，積極探索房票安置、以購代建安置等城中村改造安置模式，充分激活市場需求，并加快房地產(chǎn)市場去庫存。

改造規(guī)模再擴(kuò)大

自2024年9月份召開的中共中央政治局會(huì)議定調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，城中村改造規(guī)模不斷擴(kuò)大。2024年10月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上介紹，通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。

2024年11月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，明確城中村改造政策支持范圍從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到了近300個(gè)地級(jí)及以上城市。

在今年3月9日舉行的十四屆全國人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上，倪虹表示，城中村改造項(xiàng)目，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國地級(jí)及以上城市，要在去年新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“加力實(shí)施”“加快改造”“加力推進(jìn)”等成為多地部署今年城中村改造工作的關(guān)鍵詞。預(yù)計(jì)2025年城中村改造項(xiàng)目將繼續(xù)放量，結(jié)合貨幣化安置、房票安置，或?qū)?dòng)更多購房需求入市。

“城中村改造不僅能釋放購房需求，還能消除安全隱患、改善居住條件，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、完善住房供應(yīng)體系、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式都有積極作用。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年或?qū)⒂行碌脑隽空咧С殖侵写甯脑欤鐢U(kuò)大專項(xiàng)債券支持范圍等。

以購代建去庫存

在城中村改造的過程中，房票安置模式受到多地關(guān)注。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年以來，全國有逾90個(gè)城（區(qū)）鼓勵(lì)采用房票安置方式對(duì)拆遷安置戶實(shí)施安置。

記者注意到，近期有南京、銀川、長春等多個(gè)城市就住宅房屋征收房票安置辦法征求意見，辦法適用范圍均包含城中村改造項(xiàng)目征收安置工作。

此外，收購存量商品房用作城中村改造安置房，進(jìn)行以購代建安置也是城中村改造的安置模式之一。

倪虹在前述民生主題記者會(huì)上提到，收購的商品房，優(yōu)先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。

目前，已有城市開展相關(guān)實(shí)踐。3月11日，洛陽市人民政府辦公室發(fā)布的《洛陽市城中村改造以購代建實(shí)施方案（試行）》（以下簡稱《方案》）提出，在保持前期城中村改造新建安置房安置方式基礎(chǔ)上，根據(jù)上級(jí)專項(xiàng)借款使用要求，創(chuàng)新以購代建安置方式。具體包括房票安置、自主購買和組織購買商品住房三種模式。

相關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀《方案》時(shí)表示，安置房源主要為已開工建設(shè)但尚未銷售，且持有預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目，以及已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、不存在產(chǎn)權(quán)糾紛的住房。

值得注意的是，城中村改造房票安置、以購代建安置等舉措今年有望在一線城市施行。

2025年深圳市政府工作報(bào)告提出，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，加大城市更新項(xiàng)目盤活力度，穩(wěn)妥有序?qū)嵤┓科卑仓弥贫取?/p>

2025年廣州市政府工作報(bào)告提出，加力提速推進(jìn)城市更新。具體舉措包括“一體推進(jìn)安置房、保障性住房、產(chǎn)業(yè)用房、公建配套建設(shè)，通過房票、購買存量商品房等方式促進(jìn)多元化安置”。

陳文靜表示，2025年，房地產(chǎn)政策或更加注重各項(xiàng)政策的實(shí)質(zhì)性落地。各地將加快落實(shí)相關(guān)舉措，推動(dòng)收購存量商品房、城中村改造等政策顯效。