在僧多粥少的公募REITs市場，打新收益經(jīng)常令人驚嘆。

2月27日，全國首單醫(yī)藥倉儲物流REIT——匯添富九州通醫(yī)藥REIT在上交所正式掛牌上市，上市首日，該REIT在集合競價階段便30cm漲停，隨后一度開板并再次封住，在午盤再度開板，截至收盤漲幅回落至28.22%。

前一天（2月26日）上市的華夏金隅智造工場REIT，也在上市首日30cm漲停，公募REITs打新收益十分可觀。Wind數(shù)據(jù)顯示，全市場63只公募REITs中9只產(chǎn)品均曾在上市首日漲停。

開盤30cm漲停

2月27日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT正式上市，從盤面來看，該REIT在集合競價階段便30cm漲停，觸及公募REITs首日上市的漲停上限。

隨后，該REIT盤中博弈激烈，在10:30左右開板并迅速跳水，10:40左右拉升并再度封板，10:50左右再度跳水，但在下午逐漸回升，收盤上漲28.22%，全天振幅8.91%，成交額9030.11萬元。

值得一提的是，匯添富九州通醫(yī)藥REIT從產(chǎn)品上報、獲批發(fā)行到正式上市均吸引了市場的廣泛關(guān)注和投資者的熱切追捧。公開資料顯示，該基金最終募集份額4億份，發(fā)售價格2.895元/份，募集資金總額11.58億元，其中公眾投資者有效認購申請實際確認比例為 0.084%，有效認購倍數(shù)達1192倍，創(chuàng)下公募REITs歷史新高。

公開資料顯示，匯添富九州通醫(yī)藥REIT是國內(nèi)的首單醫(yī)藥倉儲物流REITs產(chǎn)品，其中項目的發(fā)起人九州通集團是全國最大的民營醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)，也是醫(yī)藥流通領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)，原始權(quán)益人九州通物流作為醫(yī)藥行業(yè)的首家5A級物流企業(yè)，擁有規(guī)模龐大的醫(yī)藥供應(yīng)鏈服務(wù)平臺基礎(chǔ)設(shè)施，物流網(wǎng)絡(luò)資源覆蓋全國96%以上區(qū)域。

基于優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，在此前的戰(zhàn)略配售階段，匯添富九州通醫(yī)藥REIT就頗受資金關(guān)注，參與戰(zhàn)略配售的機構(gòu)投資者中，不僅有太平洋壽險、太平洋產(chǎn)險、泰康人壽、泰康養(yǎng)老等險資，還有東方證券、銀河證券等多家券商，以及華夏基金旗下專戶。

匯添富九州通醫(yī)藥REIT擬任基金經(jīng)理李心寧表示，醫(yī)藥物流行業(yè)的未來比較可期。隨著中國老齡化的加深，民眾對于藥品藥械的購買需求持續(xù)攀升，這直接推動了醫(yī)藥物流行業(yè)的進一步發(fā)展，業(yè)務(wù)資源也會逐步向頭部優(yōu)勢企業(yè)聚攏?！拔覀円彩菑木胖萃瘓F豐富的資產(chǎn)池中優(yōu)中選優(yōu)，最終選擇了曾經(jīng)被評為全國十大國家智能化倉儲物流示范基地的東西湖現(xiàn)代化醫(yī)藥倉儲物流中心作為我們首批入池的底層資產(chǎn)?！崩钚膶幷f道，“從過去三年的運營情況來看，倉庫的運營表現(xiàn)良好，凈運營收益復(fù)合增長率超過6%，租金以及使用率的情況穩(wěn)步上升?！?/p>

公募REITs打新收益可觀

除了匯添富九州通醫(yī)藥REIT，2月26日上市的華夏金隅智造工場REIT也在上市首日30cm漲停，公募REITs打新收益十分可觀。

Wind數(shù)據(jù)顯示，當前，全市場一共有63只公募REITs，其中9只均在上市首日30cm漲停，22只上市首日的漲幅超10%，僅有4只產(chǎn)品在上市首日下跌。

打新收益的豐厚也越來越推升公募REITs在一級市場的吸金力。據(jù)中金公司統(tǒng)計，截至2025 年2 月21 日，我國公募REITs平均網(wǎng)下認購倍數(shù)為44倍，公眾認購倍數(shù)為102倍。從時間上來看，2021-2025 年至今，公募REITs的平均公眾認購倍數(shù)為30倍、198倍、89倍、57倍、407倍，對應(yīng)到同時期REITs市場總回報為21.5%、0.9%、-22.7%、12.8%和10.3%，在REITs二級市場表現(xiàn)較好時期，通常會推升后續(xù)一級市場認購熱情。

在業(yè)內(nèi)人士看來，公募REITs頻頻“賣爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。國海證券分析師靳毅在《公募REITs正當時》研報中表示，從長期來看，在公募REITs常態(tài)化發(fā)行、稀缺性弱化、投資者認知提升的情況下，公募REITs市場必將逐漸回歸理性，打新策略有效性或?qū)⑦呺H弱化，但短期來看，打新策略勝率及賠率仍較高，政策及二級市場行情是現(xiàn)階段影響策略有效性的重要因素。

但需要注意的是，公募REITs通常將較大比例分給戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下發(fā)售，公眾發(fā)售的份額較小，因此僧多粥少，常常出現(xiàn)極低的配售比例，普通投資者打新的可參與度并不高。

二級市場同樣漲勢強勁

除了發(fā)行市場火熱，公募REITs在二級市場的表現(xiàn)也十分強勢。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月27日收盤，中證REITs全收益指數(shù)今年以來已經(jīng)上漲了7.4%，嘉實物美消費REIT年內(nèi)大漲27.61%，華夏大悅城商業(yè)REIT、華安百聯(lián)消費REIT等多只產(chǎn)品漲幅超20%。

華夏基金分析稱，在經(jīng)歷了2021年受到投資者追捧價格單邊上行，以及2022年、2023年的市場調(diào)整板塊和個券逐步分化后，2024年以來隨著底層資產(chǎn)經(jīng)營趨穩(wěn)，中國證監(jiān)會發(fā)文允許計入OCI，保險和券商自營需求逐步恢復(fù)，債券收益率進入“2時代”，公募REITs的高分紅受到更多投資者關(guān)注，市場行情修復(fù)。

在李心寧看來，公募REITs基金的一大特點就是投資標的主要是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，“公募REITs基金主要是通過資產(chǎn)運營所帶來的利潤來獲得資產(chǎn)的增值，同時也為投資者帶來收益，基金的收益與底層資產(chǎn)的運營情況息息相關(guān)?！彼f道。

值得一提的是，政策也在支持公募REITs提質(zhì)擴容，從而更好地服務(wù)實體經(jīng)濟。證監(jiān)會在2月7日發(fā)布的《關(guān)于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》，便有兩條細則有關(guān)公募REITs，一是支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項目發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），促進盤活存量資產(chǎn)，支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字化改造；二是支持符合條件的健康、養(yǎng)老等銀發(fā)經(jīng)濟企業(yè)股債融資，探索以養(yǎng)老設(shè)施等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券和REITs。

校對：蘇煥文