熱點(diǎn)城市土拍熱度持續(xù)升溫。證券時(shí)報(bào)記者梳理，今年以來(lái)，北京、上海、深圳、杭州、鄭州、成都、蘇州等多地土拍出現(xiàn)溢價(jià)率超過(guò)20%的地塊，最高溢價(jià)率達(dá)87.5%。業(yè)內(nèi)人士指出，近期成交的高溢價(jià)地塊都是核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，短期來(lái)看，預(yù)計(jì)地方政府將進(jìn)一步加大核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，同時(shí)通過(guò)放寬規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等提升房企拿地意愿，進(jìn)而通過(guò)優(yōu)質(zhì)新房供給帶動(dòng)市場(chǎng)需求釋放。

2月20日，上海2025年第一批次土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，4宗涉宅地塊全部溢價(jià)成交，其中，虹口區(qū)地塊和浦東新區(qū)地塊熱度較高，溢價(jià)率分別達(dá)到38%和33%，虹口區(qū)地塊更是經(jīng)過(guò)184輪競(jìng)價(jià)以89.64億元成交，成為上海去年8月實(shí)行“雙高雙競(jìng)”政策以來(lái)的總價(jià)新“地王”，成交樓面價(jià)117474元/㎡。同日，杭州出讓了3宗涉宅用地也全部溢價(jià)成交，其中，上城區(qū)地塊經(jīng)過(guò)77輪競(jìng)價(jià)溢價(jià)54.04%成交，濱江區(qū)地塊經(jīng)過(guò)85輪競(jìng)價(jià)溢價(jià)43.69%成交。

2月以來(lái)，蘇州、北京等地均有地塊經(jīng)過(guò)超百輪競(jìng)價(jià)，鄭州一宗地塊更是經(jīng)歷了近6個(gè)小時(shí)激烈競(jìng)價(jià)，最終以87%的溢價(jià)率成交，創(chuàng)下鄭州自2021年以來(lái)住宅用地溢價(jià)率的最高紀(jì)錄。

這些地塊高溢價(jià)成交的原因，更多是因?yàn)榈貕K本身質(zhì)素的優(yōu)異。中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，上海、北京、杭州、鄭州等地的高溢價(jià)地塊均位于城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊，稀缺性強(qiáng)、配套完善、開(kāi)發(fā)價(jià)值較高。近期優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫也反映出房企對(duì)核心城市新房銷(xiāo)售前景的看好，加快補(bǔ)倉(cāng)。

為了提高房企拿地積極性，核心一二線城市加大了核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，低密度住宅用地的供應(yīng)占比顯著提升。以北京為例，今年1月明確提出，在住宅用地供應(yīng)方面，優(yōu)先向軌道交通站點(diǎn)和就業(yè)密集地區(qū)供應(yīng)住宅用地。在2025年供地計(jì)劃中，對(duì)于商品住宅用地首次采用了彈性指標(biāo)，并提出加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。2025年度第一輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單中，涉及的4宗地塊均位于市場(chǎng)需求突出、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套較好的區(qū)域，包括中心城區(qū)的海淀區(qū)有1宗，城市副中心地區(qū)有1宗；平原多點(diǎn)地區(qū)的順義區(qū)有2宗。

在加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的同時(shí)，多地還優(yōu)化了地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，助力“好房子”建設(shè)。如2月，北京發(fā)布了《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，在目前土地供應(yīng)量約占全市的60%的平原多點(diǎn)地區(qū)率先試點(diǎn)，包括通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、飾面層部分面積不計(jì)入容積率，適度提高“得房率”；通過(guò)底層架空，配建鄰里共享公共空間，增設(shè)風(fēng)雨連廊等方式，補(bǔ)充基礎(chǔ)公共服務(wù)功能；通過(guò)建筑高度彈性管控，引導(dǎo)形成高低錯(cuò)落的城市天際線，優(yōu)化小區(qū)空間布局等。

曹晶晶認(rèn)為，北京的示范效應(yīng)和風(fēng)向標(biāo)意義明顯，預(yù)計(jì)2025年將有更多城市優(yōu)化相關(guān)政策。

展望未來(lái)，曹晶晶預(yù)計(jì)，短期來(lái)看，地方政府將進(jìn)一步優(yōu)化土地供應(yīng)策略，一方面著力提升供地質(zhì)量，加大核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)；另一方面通過(guò)放寬規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，如優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則、鼓勵(lì)立體生態(tài)住宅、放寬層高限制等，給予產(chǎn)品設(shè)計(jì)更多的靈活性，以此提升房企拿地意愿，進(jìn)而通過(guò)優(yōu)質(zhì)新房供給帶動(dòng)市場(chǎng)需求釋放。

校對(duì)：祝甜婷