隨著房企拿地策略的進(jìn)一步聚焦，扁平化、集約化管理的必要性更加凸顯，龍頭房企也在年初密集對組織架構(gòu)“動刀”迎接新的挑戰(zhàn)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)均在近期進(jìn)行區(qū)域公司層面的合并動作。保利發(fā)展主要是將江蘇與淮海公司合并為江蘇公司、浙江與浙南公司合并為浙江公司、山東與齊魯公司合并為山東公司，遼寧與大連公司合并為遼寧公司。

隨著區(qū)域變動，保利發(fā)展人事也迎來調(diào)整。其中，保利產(chǎn)研中心原總經(jīng)理吳勁松出任保利上海公司總經(jīng)理；保利浙江公司原總經(jīng)理張磊調(diào)整為保利戰(zhàn)投中心總經(jīng)理；原保利上?？偨?jīng)理傅小君則任保利浙江公司董事長；原保利浙南總經(jīng)理朱忠偉將擔(dān)任浙江公司總經(jīng)理。

中海地產(chǎn)的路徑也類似，中海是將沈陽公司和大連公司合并為遼寧公司；原中海大連公司總經(jīng)理葛臻，任命為新的遼寧公司總經(jīng)理；原中海沈陽公司總經(jīng)理程曉輝，調(diào)任中海北方區(qū)域副總經(jīng)理。

保利、中海被合并以及整合的區(qū)域公司共同特點是現(xiàn)有項目較少，也不再是重點拓展的區(qū)域。由此，為了縮小管理半徑，減少決策鏈條，保利以及中海再度對區(qū)域公司調(diào)整隊形。這其實也是房地產(chǎn)市場當(dāng)下的映射。房企的規(guī)模短時間內(nèi)已不可能回到高峰，龍頭房企也受到?jīng)_擊及影響，主動放緩腳步。

架構(gòu)“動刀”

保利發(fā)展、中海地產(chǎn)此次調(diào)整，是在既定的框架以內(nèi)。以保利發(fā)展為例，其被合并的淮海公司、浙南公司以及齊魯公司，已經(jīng)基本沒有新增項目，幾乎為存量運(yùn)營。保利發(fā)展也對外回應(yīng)稱，“這屬于常規(guī)動作，對公司經(jīng)營影響不大?！?/p>

在保利發(fā)展的官網(wǎng)上，淮海、浙南以及齊魯公司均是在2017年成立，其時是房地產(chǎn)行業(yè)大擴(kuò)張的年代。

根據(jù)官網(wǎng)，保利發(fā)展淮海公司主要布局徐州、淮安、連云港三個城市，成立5年后累計開發(fā)精品項目24個。齊魯公司的業(yè)務(wù)覆蓋范圍則是濟(jì)南、濟(jì)寧、德州、淄博、泰安、臨沂等城市，主要聚焦于城市更新、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、不動產(chǎn)開發(fā)等板塊。

保利發(fā)展浙南公司則是以溫州為大本營，布局溫州、臺州、金華、麗水、衢州五城。在成立5年后，保利浙南公司共開發(fā)項目22個，截至2021年6月，總銷售額累計破500億元。

這幾個被合并的公司，都是保利發(fā)展曾經(jīng)開疆拓土全國布局的印記。相較于其他央企，保利發(fā)展在房地產(chǎn)狂奔的年代布局更為下沉，銷售規(guī)模也因此更為壯大。在上述三個區(qū)域公司被合并之后，保利發(fā)展的區(qū)域公司數(shù)量仍然要比其他同類房企更多，目前還有超過20個的區(qū)域公司。

“保利之前三四線城市拿了不少的地，當(dāng)時市場好的時候?qū)_規(guī)模也很有幫助。但現(xiàn)在大家拿地都集中在那幾座城市，自然就要收縮回來，也是正常的動作。”一位央企投資部的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。

與保利發(fā)展類似，中海地產(chǎn)也在繼續(xù)進(jìn)行區(qū)域“縮編”，此次調(diào)整主要是在東北區(qū)域，中海地產(chǎn)將沈陽公司和大連公司合并為遼寧公司。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2024年，中海在東北區(qū)域的成交總額為95.69億元，雖然仍有近百億元的水平，但在中海地產(chǎn)總銷售額中占比已經(jīng)不大。

近年來，中海地產(chǎn)在上海、深圳等城市選擇核心地段開發(fā)的策略，其去年在一線城市有多個項目實現(xiàn)單盤過百億元銷售額的成績。

策略改變

保利發(fā)展、中海地產(chǎn)是去年房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)仍算穩(wěn)健的房企。

根據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年，其全年銷售金額為3230億元，蟬聯(lián)行業(yè)第一；中海地產(chǎn)同期則累計實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約3106.91億元，同比上升0.3%。

雖然保利、中海的銷售額仍然保持在3000億元的量級，但兩家房企拿地已經(jīng)非常聚焦，幾乎不再涉足三四線城市。

可供對比的是，2024年，保利發(fā)展在土地市場已經(jīng)基本聚焦一二線城市。根據(jù)保利發(fā)展提供的資料，去年其一二線城市拓展占比94%，一線城市拓展占比74%，較2023年大幅提升約40個百分點；其中，大本營廣州拓展地價達(dá)到了255.7億元，占比三分之一。過去三年，一二線城市拓展占比達(dá)到94%，進(jìn)一步聚焦確定性的核心城市。

中海地產(chǎn)去年全年收購的土地累計權(quán)益建筑面積約389.47萬平方米，累計權(quán)益土地出讓金約696.35億元，同樣集中于一線城市及重點二線城市。

去年年中，在中海地產(chǎn)發(fā)布中期業(yè)績報告之時，中海地產(chǎn)董事會主席顏建國還曾解釋去年上半年拿地少的原因?！埃ㄉ习肽辏┑刭I得不多，主要原因是一線及核心城市的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)不足?！鳖伣▏硎?。

其時，顏建國稱，2024年下半年中海將抓住窗口期，堅守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)，積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)項目。中海地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)之時也并不冒進(jìn)，在目前的低谷期選擇更加審慎。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的可持續(xù)性相對較弱，在區(qū)域已經(jīng)沒有項目可以進(jìn)行持續(xù)開發(fā)的背景下，對組織架構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)目s減調(diào)整有助于提高運(yùn)營的效率，尤其是在保利、中海業(yè)績表現(xiàn)已經(jīng)顯出頹勢的當(dāng)下。

在業(yè)績承壓以及拿地策略改變的雙重作用下，向來溫吞的央企也不得不大刀闊斧地進(jìn)行改變，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)均作出了妥當(dāng)?shù)倪x擇。