1月14日晚間，碧桂園補發(fā)了2023全年及2024上半年財報。

根據(jù)碧桂園(02007.HK)公告顯示，受到市場下行帶來資產(chǎn)價格重估的影響，兩份財報均錄得相應虧損。其中，2023年全年碧桂園稅前虧損1673億元，到2024年中期，碧桂園虧損大幅縮減至128.42億元。

據(jù)接近碧桂園的相關人士透露，2024年全年，碧桂園虧損情況有望大幅收窄。另外，截至2024年6月30日，碧桂園凈資產(chǎn)為741億元，好于市場預期。

業(yè)內認為，碧桂園財報的正式發(fā)布或意味著公司正逐步化解危機，同時股票也有望迎來停牌近一年之后的首度復牌。

虧損收窄

圖片來源：碧桂園官網(wǎng)

這是自去年4月份停牌以來，碧桂園首度發(fā)布財報。

公告顯示，截至2023年，碧桂園共實現(xiàn)歸屬公司股東權益的合同銷售金額約1743億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積約2170萬平方米。年內，公司實現(xiàn)總收入約為4010億元，同比減少約6.8%；實現(xiàn)稅前虧損約1673億元。

在2023年錄得大額虧損之后，2024年上半年碧桂園虧損實現(xiàn)大幅收窄。

財報數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，碧桂園共實現(xiàn)歸屬公司股東權益的合同銷售金額約260億元，歸屬本公司股東權益的合同銷售面積約265萬平方米。報告期內，實現(xiàn)總收入約為1021億元，實現(xiàn)稅前虧損約108億元。

碧桂園表示，受益于2023年已較充分地計提存貨減值準備，致使2024年上半年需計提的存貨減值已大幅減少，致使本期結算毛利同比有所回升。

而2023年大幅虧損的最主要原因是來自當年計提的大額的存貨減值準備。

碧桂園方面告訴界面新聞，自2021年以來房地產(chǎn)市場逐步進入下行周期，銷售量價持續(xù)下滑，相關資產(chǎn)價值嚴重縮水。為客觀反映市場變動對公司資產(chǎn)價值的影響，公司對在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)進行計提減值約人民幣824億元。

此外，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境等多重不利因素疊加影響，部分應收款項存在無法回收的風險，計提金融資產(chǎn)及財務擔保減值損失凈額約人民幣372億元。這兩項合計占稅前虧損總額的71.5%。

不僅如此，受市場下行影響，期間部分項目經(jīng)營毛利出現(xiàn)了較大幅度的下降。

碧桂園表示，本輪房地產(chǎn)下行周期導致行業(yè)信用大幅收緊，企業(yè)信用融資規(guī)模被動地大幅壓降，公司為了回收現(xiàn)金流以保障交房任務達成以及保證2023年8月之前到期信用債券的兌付，也對部分項目和沉淀資產(chǎn)做了較大的折價處置安排。

可以看出，碧桂園2023年財報計提了相當大額的存貨減值準備。業(yè)內分析，這是基于會計的謹慎性原則所作的一種穩(wěn)健處理，有助于企業(yè)準確反映存貨的真實市場價值，能為投資者提供更可靠的財務信息。而且，房地產(chǎn)行業(yè)受市場價格波動影響，資產(chǎn)價格不斷縮水，計提大額的存貨減值理所應當。

據(jù)了解，碧桂園2024年半年報存貨減值計提已大幅減少為27億元，基本判斷公司已將存貨減值大部分出清，除非未來市場價格還有大幅下跌。

不過，碧桂園預計，2024年全年業(yè)績依然是虧損，但會繼續(xù)收窄。

“由于當前集團仍處于保交房和修復資產(chǎn)負債表的過渡階段，對于恢復盈利的時間暫無法預估，需結合外部市場環(huán)境、銷售回款情況、債務處置情況、集團經(jīng)營情況綜合考慮?！北坦饒@稱。

積極自救

在補發(fā)兩份財報之前，碧桂園一直在積極自救，包括推動境外債重組。

目前進展如何，預計何時重組成功？碧桂園回應稱，公司預計在2025年上半年與境外債權人就債務重組方案達成一致，目前已就重組框架性條款與銀團委員會達成原則性一致意見，并已公告披露進展。

1月9日，碧桂園公告了其境外重組提案的關鍵條款，稱已與包括中銀香港、建銀亞洲在內的七家知名銀行組成的協(xié)調委員會達成共識，協(xié)調委員會支持公司持續(xù)努力落實重組。

如果境外債務重組落實，將使集團實現(xiàn)大幅去杠桿化，目標是減少債務最多116億美元，并包括將到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本，加權平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

分析人士認為，債務重組工作的推進，不僅是應對當前困境的必要手段，更是為公司未來的發(fā)展鋪平道路的關鍵一步。通過債務重組，公司能夠優(yōu)化債務結構，減輕利息支出，延長還款期限，整體減輕債務壓力，從而卸掉包袱、輕裝上陣，為未來的戰(zhàn)略調整和發(fā)展爭取了更大的空間。

實際上，自公開市場出險后，碧桂園也采取了大量自救措施，包括成立專項小組、保交房、保穩(wěn)定、保信用、盤活資金資產(chǎn)、最大限度降本提效等。

以保交房為例，2024全年碧桂園已累計交付房屋超38萬套，近三年累計交付約170萬套房屋，交付量在第三方榜單上保持領先。

另外，為加快回籠資金保交房，集團自2022年以來，折價處置公車、大宗資產(chǎn)、難去化商業(yè)類沉淀資產(chǎn)回籠超600億元。

具體到大宗資產(chǎn)交易方面，碧桂園表示，自2022年以來，公司已處置難銷類資產(chǎn)及盤活沉淀資金回籠超600億元。

舉例而言，2023年8月，碧桂園出售了其所持廣州亞運城聯(lián)營項目公司26.67%股權，回籠資金12.92億元。2024年12月，碧桂園轉讓持有的長鑫科技1.56%股權，總代價20億元，擬將出售事項所得款項用作一般營運資金，目前打算主要用于保交樓等項目建設開支。

這期間，碧桂園還通過組織和崗位聚焦，2024年集團再次精減國內地產(chǎn)區(qū)域至14個，最大限度降本提效。

而且，確保有限資源優(yōu)先保交房，公司通過歸零預算全面控制非剛性費用支出，效果明顯。數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，銷管費用同比大幅下降51%；其中行政費用同比降低25%，銷售費用同比下降63%。

2024年以來，房地產(chǎn)利好政策密集出臺，碧桂園也有所獲益。

碧桂園指出，截至2024年年底，在土地收儲方面，公司與政府或相關城投公司達成收儲合作意向的地塊合計約19個，收儲土地對價合計約為23.8億元，其中約12億元已于2024年年內完成盤活。

房地產(chǎn)“白名單”項目融資方面，截至2025年1月9日，碧桂園共有超200個項目獲批納入白名單，獲得新增融資15.23億元，貸款延展金額207.7億元。

業(yè)內分析，盡管當前市場環(huán)境復雜，但逐漸回暖的跡象為市場帶來新的希望?！霸谡呃孟?，碧桂園面臨著化解危機的好時機。如何在債務重組和品牌修復中找到突破口，快速振作是關鍵?！?/p>