【導讀】公募REITs市場量價齊升，2025年看好消費和產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)

中國基金報記者 方麗 陸慧婧

長端利率快速下行，有著紅利類權(quán)益資產(chǎn)屬性的公募REITs迎來量價齊升。

多位業(yè)內(nèi)人士看來，在利率下行階段，公募REITs的利率敏感屬性與高派息率優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)。年底或受到資金止盈、限售解禁等因素擾動，但REITs指數(shù)仍具備一定的估值吸引力。布局2025年，投資者可結(jié)合經(jīng)濟復蘇力度，擇機調(diào)整弱周期及強周期品種的配置比例。

多只公募REITs本月漲超10%

臨近年末，公募REITs市場走勢喜人。Wind數(shù)據(jù)顯示，12月9日，中證REITs指數(shù)（收盤）觸及762.04點的階段低點之后開始反彈，一度漲至785.07點；截至12月20日，月內(nèi)漲幅達1.3%。中證REITs全收益指數(shù)本月以來漲幅達到2.36%，結(jié)束了此前連續(xù)三個月的下跌勢頭。

公募REITs市場交易活躍，本月以來日均成交金額達到5.67億元，相比上月提高了36%。

保障房、消費基礎設施、能源類等公募REITs品種表現(xiàn)強勁。截至12月20日，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT本月以來大漲14.38%，華夏華潤商業(yè)REIT、中金廈門安居REIT的漲幅分別達到12.8%、12.37%，華夏首創(chuàng)奧萊REIT等5只產(chǎn)品月內(nèi)漲超10%。

談及近期公募REITs市場走強的原因，中信建投明陽智能新能源REIT基金經(jīng)理白若冰稱，“近期，央行貨幣政策基調(diào)從‘穩(wěn)健’轉(zhuǎn)向‘適度寬松’，在預期利率持續(xù)下降的背景下，公募REITs的風險與收益預期相對債市表現(xiàn)出更強的吸引力。投資者傾向于將資金投入收益穩(wěn)定、流動性強的公募REITs，以獲取更具確定性的收益，從而進一步推動了該類資產(chǎn)價格上升?！?/p>

她同時強調(diào)，公募REITs產(chǎn)品每年至少分紅一次。年末將至，多家公募已發(fā)布分紅公告，投資者為獲得分紅購買基金份額，也助推了公募REITs二級市場的火爆。

紅土創(chuàng)新基金認為，在利率持續(xù)下降的背景下，公募REITs的高派息率吸引了大量尋求穩(wěn)定收益的機構(gòu)投資者，以獲取更具確定性的收益。

先鋒瑞馳指出，目前REITs市場中既有周期型標的，也有純紅利型標的，在周期景氣預期提升階段，兩類資產(chǎn)均會受益。不過，前期市場關(guān)注點更多在成長型類別上，相關(guān)標的已連續(xù)上漲2個多月。從配置的收益風險比角度來看，紅利類資產(chǎn)優(yōu)勢得以凸顯，所以推動了此輪REITs市場的上漲。

“在當前宏觀經(jīng)濟大背景下，偏民生類的保障性租賃住房、新能源REITs項目二級市場表現(xiàn)強勢。本輪上漲充分體現(xiàn)了公募REITs兼股兼?zhèn)奶匦?，以及整體估值合理、資產(chǎn)經(jīng)營基本面良好的現(xiàn)狀。”建信基金總結(jié)道。

資金方長期持有

公募REITs意愿強

臨近年底，市場擔憂資金止盈、流動性需求、限售解禁等因素對REITs市場造成擾動。業(yè)內(nèi)人士認為，REITs市場具備較好的配置價值，整體影響不大。

白若冰表示，年底，市場回調(diào)壓力逐漸凸顯。但從長期來看，如果REITs項目的底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健，且分紅穩(wěn)定，那么資金止盈帶來的短期擾動會逐漸被市場消化。

“為了應對年底的流動性需求，投資者可能會進行持倉調(diào)整，或?qū)е聝r格波動；限售解禁對REITs市場同樣會產(chǎn)生擾動。但從實際情況來看，部分原始權(quán)益人及戰(zhàn)略投資人已經(jīng)表示暫無減持計劃，這有助于緩解市場的擔憂情緒?！卑兹舯治龅?。

紅土創(chuàng)新基金表示，在基礎設施REITs項目運營穩(wěn)健、市場對其未來發(fā)展樂觀的前提下，以長期配置為主要目的的機構(gòu)資金止盈的可能性相對較小。目前，基礎設施公募REITs二級市場平均換手率較低，符合以機構(gòu)投資人為主的持有人特征。

“利率下行、國債收益率下降，越來越多的資金關(guān)注公募REITs，且新的會計記賬制度讓更多資金不再以REITs二級賬面價格計提利潤，使得資金方長期持有公募REITs意愿更強。”平安基金基金經(jīng)理孫磊表示。

看好消費類和產(chǎn)業(yè)園類

展望2025年REITs產(chǎn)品投資機遇，不少投資人士認為，REITs指數(shù)處在歷史較低分位數(shù)，顯示出一定的估值吸引力，相對看好能源類、消費類等品種。

“2025年，較為看好能源基礎設施和消費基礎設施REITs。能源類資產(chǎn)在REITs市場中相對稀缺，具有較高的投資價值；能源類項目收益來源穩(wěn)定，一定程度上具有抗周期屬性。消費基礎設施REITs在宏觀促消費背景下，板塊整體配置性價比有所提升，頭部運營商項目更具投資價值?！卑兹舯硎尽?/p>

白若冰進一步表示，REITs指數(shù)處在歷史較低分位數(shù)，顯示出一定的估值吸引力。但REITs市場內(nèi)部存在估值分化現(xiàn)象。投資者在選擇REITs產(chǎn)品時，需要關(guān)注項目的運營情況、資產(chǎn)質(zhì)量、市場前景等因素，做出明智的投資決策。

建信基金表示，從強周期板塊來看，隨著政策進一步細化落地，項目經(jīng)營基本面有望改善。消費及一線城市產(chǎn)業(yè)園項目或率先受益；出租率水平較高、剩余租約期限較長或租戶結(jié)構(gòu)相對分散的消費類項目、部分廠房及研發(fā)辦公項目或有一定優(yōu)勢。弱周期板塊中，保障性租賃住房、環(huán)保等周期敏感性較弱、運營穩(wěn)定的項目有望迎來估值回調(diào)后的介入機會。

先鋒瑞馳表示，2025年消費會有大的政策行動，消費端的收入現(xiàn)金流分布或有較大改變，形成較好的市場預期；產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)目前估值已較為充分地反映了景氣度下行的風險補償。明年，符合新質(zhì)生產(chǎn)力的產(chǎn)業(yè)普遍會迎來景氣度上行，此類資產(chǎn)將迎來估值修復。