近日，萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科”）旗下發(fā)行債券曾一度全線下跌。12月18日，萬得地產(chǎn)債30指數(shù)跌1.46%，“20萬科06”跌超8%，“20萬科08”跌超7%，“21萬科02”跌超6%，“22萬科02”跌超5%。

18日當(dāng)天，地產(chǎn)債方面整體表現(xiàn)走弱，萬科、龍湖等多債下跌，其中“20萬科06”大幅跌至88.28元。成交量上，天地源、華發(fā)股份、深圳益田集團(tuán)成交量較高，分別為4.70億元、3.08億元、2.70億元。

12月19日午間截至發(fā)稿時，交易所市場萬科旗下多只債券跌幅居前，“20萬科04”跌近2%，“22萬科07”跌超1%，“22萬科01”跌近1%。萬科A跌近3%，萬科企業(yè)跌逾4%。此外，萬得地產(chǎn)債30指數(shù)跌0.08%。

一位研究人士對記者表示，作為地產(chǎn)行業(yè)龍頭標(biāo)桿企業(yè)之一，萬科債的成交走低一定程度上也反映了市場投資者對于房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的整體信心提振動力仍有不足。

市場信心待強化

數(shù)據(jù)顯示，2024年三季度萬科的銷售表現(xiàn)持續(xù)下滑。今年第三季度，萬科實現(xiàn)合同銷售面積391.3萬平方米，合同銷售金額538.7億元，同比分別下降24.9%和29.7%；今年前三季度，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1330.8萬平方米，合同銷售金額1812.0億元，同比分別下降26.8%和35.4%。

11月20日，標(biāo)普將萬科的長期發(fā)行人信用評級從“BB-”下調(diào)至“B+”，將萬科企業(yè)的子公司萬科地產(chǎn)（香港）有限公司（簡稱“萬科香港”）的長期發(fā)行人信用評級從“B+”下調(diào)至“B”。下調(diào)萬科企業(yè)的評級展望至負(fù)面，反映了標(biāo)普對其化債進(jìn)度不及預(yù)期的態(tài)度。截至2024年9月30日，萬科企業(yè)披露的債務(wù)總額為3276億元人民幣，略高于截至2023年底的3200億元人民幣。

記者據(jù)企業(yè)預(yù)警通梳理，萬科發(fā)行的存續(xù)期債券以債項評級AAA、期限1~3年期為主，票面利率大多在3%以上，略高于同評級同期限的其他家房企所發(fā)地產(chǎn)債。債券存量規(guī)模487.43億元，債券30只。其中，私募債14.87億元，占比3.05%。因此萬科在債券融資方面，還本付息壓力不言而喻。

償債兌付方面，萬科暫未真正發(fā)生違約情形，在地產(chǎn)債違約頻發(fā)背景下表現(xiàn)仍相對堅挺。12月9日，萬科發(fā)布關(guān)于萬科企業(yè)股份有限公司2022年度第四期中期票據(jù)(簡稱“22萬科MTN004”)付息安排公告。公告表示，利息兌付日定于2024年12月15日，本期應(yīng)償付利息金額為6000.00萬元。

惠譽評級分析師在研報中表示，萬科2024年通過加速回款、資產(chǎn)處置、積極拓展融資渠道等多種方式籌措資金，年內(nèi)到期公開債券已償還完畢，但2025年到期壓力依然較大；經(jīng)營方面，萬科項目儲備較為優(yōu)質(zhì)，合約銷售規(guī)模處行業(yè)前列，需關(guān)注其外部融資情況。

化債自救在持續(xù)

國家政策面助力樓市加速回暖的“春風(fēng)”繼續(xù)吹向房地產(chǎn)企業(yè)。12月9日召開的中央政治局會議強調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”，并指出明年要實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充實完善政策工具箱，加強超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，打好政策“組合拳”。

有房企研究人士對記者指出，“利好從政策端傳導(dǎo)到實際銷售端的過程需要時間，地產(chǎn)行業(yè)的全面回暖復(fù)蘇并非一蹴而就?！钡禺a(chǎn)行業(yè)整體暫未走出流動性普遍較差的困局，多家房企無力兌付債權(quán)人的現(xiàn)狀亟待解決。

12月17日，陽光城集團(tuán)股份有限公司公告了其逾期債務(wù)及訴訟的最新進(jìn)展。截至17日，已到期未支付債務(wù)本金合計646.96億元。

無獨有偶，12月10日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司公告，受市場環(huán)境以及運營資金緊張的影響，截至目前，公司在銀行間交易市場到期未支付的中期票據(jù)及定向債務(wù)融資工具（含“20榮盛地產(chǎn)MTN001、20榮盛地產(chǎn)MTN002、20榮盛地產(chǎn)MTN003、20榮盛地產(chǎn)PPN001”）的本金及利息合計26.25億元。

面對眼下的流動性緊張帶來的償債壓力，近期亦有地產(chǎn)公司選擇以續(xù)借資金的方式，來延緩資金周轉(zhuǎn)問題。

12月12日，中交地產(chǎn)（000736.SZ）公告稱，根據(jù)公司實際經(jīng)營情況，經(jīng)與控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)協(xié)商，中交地產(chǎn)擬將150.91億元借款自到期日起續(xù)借1年，年利率不超過7%。公告顯示，中交地產(chǎn)及控股子公司在控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)的借款本金余額為150.91億元，年利率為7%，上述借款將在2025年內(nèi)陸續(xù)到期。

有專業(yè)人士指出，對于部分房企面臨的債券到期償付違約壓力，一味拖延不是辦法，積極尋求債務(wù)化解之道才是真正出路。

記者注意到，近日亦有不少房企債務(wù)重組取得進(jìn)展。12月17日，世茂集團(tuán)披露了其境外債務(wù)重組的最新進(jìn)展，于一般同意費截止日期（即2024年12月10日香港時間下午5時正），持有范圍內(nèi)債務(wù)本金額80.72%的計劃債權(quán)人已加入債權(quán)人支持協(xié)議。

同樣在17日，寶龍地產(chǎn)宣布其債務(wù)重組計劃已獲法院正式批準(zhǔn)。據(jù)最新資訊顯示，已有超過88%的計劃債權(quán)人簽署了重組支持協(xié)議，顯示出債權(quán)人對寶龍地產(chǎn)重組計劃的支持和信心。此外，組別A計劃債權(quán)人的計劃會議中，共有511名持有投票計劃債權(quán)本金及應(yīng)計未付利息總額2707039580美元的組別A計劃債權(quán)人參與，將進(jìn)一步推動重組計劃的順利進(jìn)行。

中證鵬元信用評級分析師近日在2025年信用展望中表示，預(yù)計已出險房企在完成境外債重組后，境內(nèi)債將陸續(xù)重組削債，資產(chǎn)進(jìn)一步處置；然而部分高杠桿、融資不暢的民營及混合所有制房企仍有較大的違約風(fēng)險。

新發(fā)利率壓降 信用改善尚待時日

投資端視角來看，12月以來新發(fā)地產(chǎn)債發(fā)行和償還規(guī)模、發(fā)行利率和成交變動幾何？

一級市場發(fā)行端，記者據(jù)Wind梳理，截至12月19日，12月地產(chǎn)債新發(fā)行量在395.25億元，償還量424.26億元，因此凈融資在凈融出方向。12月1日~12月19日間，地產(chǎn)債凈融出額達(dá)28.01億元，意味著償還額比新融入資金要多28.01億元。相比11月的凈融入78.56億元來說，12月地產(chǎn)債在為發(fā)債房企輸入資金上發(fā)揮的作用明顯不足。

記者不完全統(tǒng)計，截至12月18日，12月以來新發(fā)行地產(chǎn)債加權(quán)平均票面利率在2.56%左右。

東方金誠研究發(fā)展部唐曉琳指出，受信用債市場回暖、資金面寬松等因素共同影響，11月地產(chǎn)債發(fā)行利率大幅下行。11月，地產(chǎn)債主力品種為3年期AAA級地產(chǎn)債，共計發(fā)行10只，加權(quán)平均利率為2.66%，較前值大幅下行41bp，與信用債發(fā)行利率整體變化方向一致。

二級市場成交方面，唐曉琳指出，受政策繼續(xù)加碼提振行業(yè)景氣度帶來的基本面支撐，11月地產(chǎn)債利差整體呈現(xiàn)下行走勢。其中，國企利差與行業(yè)利差走勢趨同，由月初的90.68bp下行至月末的75.62bp，月內(nèi)合計下行幅度為15.06bp；民企利差則出現(xiàn)小幅上行。11月地產(chǎn)債二級市場交易活躍度持續(xù)上升。當(dāng)月地產(chǎn)債成交只數(shù)和成交額分別為835只和1186.45億元，債券成交數(shù)量和成交總額環(huán)比分別增長5.4%和27.4%。

房企的信用資質(zhì)以后會如何走？研究人士大多認(rèn)為，對于地產(chǎn)企業(yè)，目前首先需解決的就是融資難問題。中證鵬元信用評級郜宇鴻等人指出，資金使用限制有待進(jìn)一步放松，“一視同仁”方能激活房企資金鏈條。

郜宇鴻等人提到，盡管當(dāng)前各項保樓市政策力度較大，但實際放款、資金監(jiān)管仍從嚴(yán)執(zhí)行，“應(yīng)放盡放”尚未完全落地，房企資金使用仍有較大限制。

多位研究人士認(rèn)為，若能著手解決融資問題、為地產(chǎn)企業(yè)打通實質(zhì)性資金源頭，這大概率將在今后顯著改善其流動性及償債能力，并為其發(fā)行的地產(chǎn)債市場信心帶來巨大提振。