12月9日以來(lái)，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)開始反彈。

Wind數(shù)據(jù)顯示，12月9日至12月16日，中證REITs指數(shù)（932009.CSI）累計(jì)上漲2.48%。此前中證REITs（收盤）指數(shù)持續(xù)下跌，8月15日至12月8日累計(jì)下跌6.54%。

12月9日至12月16日，全市場(chǎng)已上市的54只公募REITs中，50只價(jià)格上漲，20只REITs漲幅累計(jì)超過(guò)5%，底層資產(chǎn)涉及能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃房、水利設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流等。其中，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏特變電工新能源REIT、嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT漲幅超過(guò)10%，10月底剛成立的銀華紹興原水水利REIT累計(jì)漲幅達(dá)到了9.25%。

表：12月9日-16日漲幅累計(jì)超過(guò)5%的公募REITs

公募REITs市場(chǎng)情緒也有所回升，Wind數(shù)據(jù)顯示，12月9日至12月13日這周，全市場(chǎng)公募REITs的周成交額合計(jì)為29.88億元，相較前一周成交額19.17億元，增幅超過(guò)了50%。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期REITs二級(jí)市場(chǎng)回暖主要受益于重磅會(huì)議釋放的利好信號(hào)、國(guó)內(nèi)利率快速下行、產(chǎn)品分紅預(yù)期等因素。在利率下行周期中，REITs兼具股性與債性，投資價(jià)值日益受到投資者認(rèn)可，REITs類資產(chǎn)利率敏感屬性和紅利屬性日益凸顯，長(zhǎng)期配置價(jià)值也隨之顯現(xiàn)。市場(chǎng)預(yù)期在適度寬松的貨幣政策下，利率和流動(dòng)性寬松將會(huì)明年得到更明顯的體現(xiàn)。

招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部專業(yè)副總監(jiān)萬(wàn)億表示，具體結(jié)構(gòu)來(lái)看，直接受利率下行利好，分派穩(wěn)定的保租房REITs表現(xiàn)居前，其次是分派率高，行業(yè)整體表現(xiàn)具有較強(qiáng)韌性的新能源、水利設(shè)施、消費(fèi)等行業(yè)，行業(yè)和風(fēng)格輪動(dòng)效應(yīng)明顯。本次上漲的背后，折射出當(dāng)前REITs估值合理，基本面韌性十足，受益于利率水平下行和機(jī)構(gòu)資產(chǎn)荒延續(xù)，其利率敏感屬性和紅利屬性正在逐步被市場(chǎng)發(fā)掘。

截至12月16日，全市場(chǎng)共有59只公募REITs成立，發(fā)行規(guī)模合計(jì)約1600億元（不包含擴(kuò)募）。2024年，有27只公募REITs成立，發(fā)行規(guī)模合計(jì)超600億元。從發(fā)售情況看，不僅是機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)投資者，公眾對(duì)公募REITs的認(rèn)購(gòu)也熱情十足。年內(nèi)上市的公募REITs中，多只產(chǎn)品公眾發(fā)售部分一日售罄并進(jìn)行比例配售。

Wind顯示，有5只公募REITs已募集結(jié)束，等待成立或上市交易，還有7只公募REITs等待獲批。

展望2025年，廣譜利率下行疊加資產(chǎn)荒環(huán)境，公募REITs能否在大類資產(chǎn)配置中發(fā)揮積極作用？后市投資機(jī)會(huì)是什么？

有公募人士認(rèn)為，REITs市場(chǎng)在供需端同步發(fā)力的基準(zhǔn)情形下，或維持結(jié)構(gòu)市特征，板塊表現(xiàn)依循基本面差異分化，若宏觀政策進(jìn)一步加碼，強(qiáng)周期REITs項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)基本面或有望改善，消費(fèi)、一線城市產(chǎn)業(yè)園以及貨運(yùn)占比較高的高速項(xiàng)目或率先受益；而弱周期板塊則或更多圍繞均衡利差進(jìn)行交易，需要關(guān)注資產(chǎn)稀缺性與長(zhǎng)端利率波動(dòng)影響。

從投資機(jī)會(huì)看，當(dāng)前REITs投資，一級(jí)市場(chǎng)估值審慎，對(duì)于二級(jí)溢價(jià)較高且具備抗周期屬性的業(yè)態(tài)，如市政環(huán)保、保租、能源、廠房等值得重點(diǎn)關(guān)注；二級(jí)市場(chǎng)首推消費(fèi)業(yè)態(tài)，保租房及廠房可擇機(jī)逢低布局，并建議優(yōu)選板塊內(nèi)高股息的標(biāo)的。

中長(zhǎng)期來(lái)看，監(jiān)管有望從專項(xiàng)立法、引入增量資金、加強(qiáng)主動(dòng)管理等方面著手推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

招商基金萬(wàn)億預(yù)計(jì)，（在上述內(nèi)容邏輯不發(fā)生變化的）未來(lái)一段時(shí)間，REITs市場(chǎng)的階段性、結(jié)構(gòu)性行情或?qū)⒀永m(xù)，REITs的長(zhǎng)期配置價(jià)值或?qū)⑦M(jìn)一步凸顯。行業(yè)來(lái)看，繼續(xù)看好消費(fèi)、公用事業(yè)、部分新能源、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)回升的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高速公路可能獲得超額收益，此外，直接受利率下行利好，分派穩(wěn)定的保租房預(yù)計(jì)繼續(xù)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。