近日，杭州土地市場(chǎng)迎來(lái)取消新房限價(jià)后的第二場(chǎng)土拍，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，三宗宅地全部成交，綜合溢價(jià)率29.8%，熱度仍然在線。

隨著各地優(yōu)化土拍政策、取消新房限價(jià)，疊加優(yōu)質(zhì)地塊入市，近期杭州、北京、成都、深圳、義烏等地的土拍市場(chǎng)上出現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊，多家民營(yíng)房企入場(chǎng)拿地。

在受訪對(duì)象看來(lái)，房企拿地信心雖有所修復(fù)，但更多聚焦在優(yōu)質(zhì)板塊。土地市場(chǎng)冷熱不均現(xiàn)象仍然顯著，9月增量政策出臺(tái)后，整體土拍熱度尚未明顯好轉(zhuǎn)，民企整體投資熱情尚待提升。即將步入12月，多地供地放量，疊加政策帶動(dòng)，四季度核心城市土拍情緒或?qū)睾托迯?fù)。

圖片來(lái)源：新華社

高溢價(jià)地塊再現(xiàn)

11月20日，杭州三宗住宅用地出讓，總規(guī)劃建筑面積154353.5平方米，總起拍價(jià)39.57億元，最終三宗地均溢價(jià)成交，綜合溢價(jià)率29.8%。

其中奧體博覽中心地塊關(guān)注度最高，經(jīng)過(guò)49輪競(jìng)價(jià)，由濱江集團(tuán)以39.5億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)超4.8萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率33.85%，超出北側(cè)興耀望闕4.6萬(wàn)元/平方米的新房限價(jià)，創(chuàng)奧體板塊地價(jià)新高，也是杭州樓面價(jià)第二高的地塊。

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，10月9日杭州出臺(tái)新政之后，奧體和錢江世紀(jì)城的日均單量漲幅均居全杭州前五，且成交價(jià)明顯上漲，板塊熱度高。對(duì)比周邊次新房5萬(wàn)~7萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，新出讓地塊房地差空間較足，為開(kāi)發(fā)商打造好產(chǎn)品留下彈性空間。

此外，金沙湖板塊下沙地塊被自然人洪禮昌以總價(jià)4.46億元拿下，溢價(jià)率達(dá)64.55%，打破了臨平數(shù)字商貿(mào)城地塊59.19%的溢價(jià)率紀(jì)錄，創(chuàng)下今年杭州土拍溢價(jià)率新高。

不只是杭州，11月以來(lái)，北京、成都、深圳、義烏等地均出現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊，頗受市場(chǎng)關(guān)注。

11月5日，北京3宗宅地出讓，規(guī)劃建筑面積209378平方米，總起拍價(jià)112.46億元。其中海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項(xiàng)目HD-GDS-001地塊的起始價(jià)為45億元，地塊上限價(jià)51.75億元，對(duì)應(yīng)溢價(jià)率15%，銷售指導(dǎo)價(jià)10.5萬(wàn)元/平方米，最終經(jīng)過(guò)35輪競(jìng)價(jià)，觸頂搖號(hào)，由綠城搖中。與之類似，海淀區(qū)功德寺另一宗地塊由越秀搖中，成交總價(jià)63.825億元，成交樓面價(jià)71574元/平方米，溢價(jià)率15%。

11月6日，成都中心城區(qū)三宗宅地出讓，其中高新區(qū)大源板塊宅地出讓成最大看點(diǎn)。經(jīng)過(guò)84輪競(jìng)拍，該地塊由遠(yuǎn)達(dá)競(jìng)得，成交樓面價(jià)26300元/平方米，溢價(jià)率46.11%，成交總價(jià)約20.67億元，創(chuàng)成都高新區(qū)樓面價(jià)新高，也成為成都?xì)v史上樓面價(jià)第二高的宅地。

11月15日，成都再迎4宗宅地出讓，其中錦江區(qū)地塊溢價(jià)44.44%成交，由潤(rùn)達(dá)豐濱江競(jìng)得，樓面價(jià)26000元/平方米，成為成都樓面價(jià)第三高的宅地。

11月11日，義烏2宗宅地出讓，均溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率超32%，分別由義烏市穩(wěn)宏置業(yè)有限公司、自然人龔一新競(jìng)得；11月22日，義烏后宅街道一宗宅地出讓，由自然人楊超以總價(jià)6517萬(wàn)元競(jìng)得，成交樓面價(jià)11236元/平方米，溢價(jià)率18.13%。

11月13日，深圳前海招商街道一宗宅地出讓，最終由深圳市天健地產(chǎn)集團(tuán)有限公司競(jìng)得，總價(jià)14.35億元，成交樓面價(jià)37610元/平方米，溢價(jià)率16.48%。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近期多地接連出現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊，一方面，是因?yàn)榻诜康禺a(chǎn)利好政策持續(xù)釋放，提振了市場(chǎng)信心。另一方面，一些地塊由于其地理位置、規(guī)劃條件等存在優(yōu)勢(shì)，吸引了多家房企參與競(jìng)拍，出現(xiàn)高溢價(jià)成交情況。

關(guān)榮雪表示，這在一定程度上反映出市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的強(qiáng)烈需求和房企對(duì)板塊所在市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期。同時(shí)，也顯示出政策利好對(duì)市場(chǎng)情緒的積極影響，以及房企在資金狀況改善后，對(duì)土地市場(chǎng)的積極參與。

高溢價(jià)成交地塊中不乏民營(yíng)房企拿地的身影，但中指研究院分析師孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前央國(guó)企仍是拿地主力。據(jù)中指監(jiān)測(cè)，1~10月22城重點(diǎn)城市央國(guó)企和地方國(guó)資拿地金額占比約75%，民企拿地金額占比不足二成，整體拿地信心偏弱。

但在部分城市，本地民企仍在布局或投資，如濱江、興耀在杭州深耕力度仍較大，遠(yuǎn)達(dá)、潤(rùn)達(dá)豐濱江、中瑞天悅在成都拿地。孟新增表示，這是因?yàn)檫@些民企所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)需求支撐較強(qiáng)，同時(shí)部分民企屬于多元化實(shí)業(yè)企業(yè)，通過(guò)拿地可以支持其業(yè)務(wù)的發(fā)展。

“短期來(lái)看，后期拿地主力仍是央國(guó)企，民企整體投資熱情尚待提升。”孟新增表示。

年底能否“翹尾”

熱點(diǎn)地塊高溢價(jià)成交，也與近期各地房地產(chǎn)政策調(diào)整相關(guān)。

如10月9日杭州樓市新政取消新出讓用地限價(jià)措施，明確新出讓住宅用地不再設(shè)置新建商品房限價(jià)要求。上官劍表示，此舉在提升產(chǎn)品力和核心板塊新房?jī)r(jià)格的同時(shí)，也將給房企預(yù)留更高的利潤(rùn)空間，提高房企面對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的拿地?zé)崆?，助力維持土拍熱度。

土地土拍規(guī)則也持續(xù)優(yōu)化。孟新增表示，限地價(jià)已不適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，上海等多地相繼跟進(jìn)取消地價(jià)上限。截止到目前，全國(guó)重點(diǎn)22個(gè)城市中，僅北京、深圳部分地塊設(shè)置土地價(jià)格上限。

各地政策仍在繼續(xù)優(yōu)化。如10月31日，北京發(fā)布豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺居住用地出讓預(yù)申請(qǐng)公告，該地塊未設(shè)置地價(jià)上限。業(yè)內(nèi)人士分析稱，這也是三年多以來(lái)，北京第一宗未設(shè)置地價(jià)上限和銷售指導(dǎo)價(jià)的地塊，體現(xiàn)出北京主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)變化和發(fā)展需求采取的積極舉措。

關(guān)榮雪表示，土地限價(jià)政策的初衷是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，在當(dāng)前新的市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)格回歸市場(chǎng)化或已成趨勢(shì)，取消地價(jià)上限亦是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的表現(xiàn)。另外，這也有利于提振土地市場(chǎng)情緒，后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)。

此外，在一攬子房地產(chǎn)政策帶動(dòng)下，樓市成交改善也對(duì)房企拿地產(chǎn)生一定帶動(dòng)作用。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，10月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，市場(chǎng)活躍度明顯提升，交易提速。截止到10月，新房銷售面積年內(nèi)累計(jì)同比降幅已連續(xù)5個(gè)月收窄，銷售額降幅連續(xù)6個(gè)月收窄，市場(chǎng)信心有所修復(fù)。

但目前土地高溢價(jià)成交主要集中在局部?jī)?yōu)質(zhì)地塊，整體來(lái)看土地市場(chǎng)并未明顯回溫，低價(jià)甚至底價(jià)成交地塊居多，市場(chǎng)冷熱不均現(xiàn)象延續(xù)。

中指數(shù)據(jù)顯示，1~10月300城住宅用地供求面積同比降幅均超三成，土地出讓金降幅約四成，已較2020年高點(diǎn)下降超70%。一線城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，成交樓面均價(jià)同比上漲逾17%，二三四線城市成交樓面價(jià)則有不同程度下降。

孟新增表示，今年以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房企拿地能力及意愿均大幅下降，土地供求兩端持續(xù)縮量。1~10月，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上，土地出讓金降幅超四成。房企拿地仍偏審慎，僅熱點(diǎn)城市核心板塊維持一定熱度，同時(shí)9月增量政策出臺(tái)后，土拍整體熱度回暖尚未顯現(xiàn)。

年底漸近，多地供地力度加大。如日前武漢連續(xù)發(fā)布2則土地出讓公告，推出14宗涉宅用地，總起始價(jià)約90.13億元，將于12月中旬拍賣；11月21日南京發(fā)布多個(gè)土地出讓公告，新增掛牌涉宅用地共11宗，總起始價(jià)101億元；11月15日廣州上架4宗涉宅用地，掛牌起始總價(jià)33.78億元。

孟新增表示，前10月重點(diǎn)城市土地出讓收入同比普遍下降，供地計(jì)劃完成度一般。目前已進(jìn)入年度尾聲，盡快推出優(yōu)質(zhì)地塊，一是為了財(cái)政收入需要，二是因?yàn)?月末增量政策出臺(tái)后，市場(chǎng)熱度提升明顯，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的拿地積極性提升。

關(guān)榮雪表示，近期市場(chǎng)銷售企穩(wěn)回升，部分規(guī)模房企有補(bǔ)倉(cāng)意愿，四季度核心城市土拍情緒或?qū)睾托迯?fù)。同時(shí)短期來(lái)看，土地市場(chǎng)“優(yōu)中選優(yōu)”的趨勢(shì)不會(huì)改變，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)或愈發(fā)激烈。