近日，建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（簡(jiǎn)稱“建信長(zhǎng)租ABS”）在上交所發(fā)布關(guān)于2024年第三季度資產(chǎn)管理報(bào)告及摘要。記者關(guān)注到，建信長(zhǎng)租ABS主動(dòng)披露的財(cái)務(wù)及運(yùn)營(yíng)情況覆蓋了影響投資決策的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，通過(guò)進(jìn)一步提升信息披露的針對(duì)性和有效性，減少投融兩端信息不對(duì)稱。

相較于傳統(tǒng)ABS產(chǎn)品，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS最重要的特點(diǎn)是突出“資產(chǎn)信用”和“權(quán)益屬性”，不再通過(guò)主體信用增進(jìn)和資產(chǎn)回購(gòu)等方式來(lái)為產(chǎn)品增信，而是完全依賴于底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)投資人持續(xù)、穩(wěn)定分紅。這就意味著投資者需要根據(jù)底層資產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)變化情況來(lái)做出投資決策，因此高效透明的信息披露機(jī)制尤為關(guān)鍵。

“除了常規(guī)的信息披露方式，我們希望通過(guò)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品探索一種‘投資者有興趣看、看后有收獲’的ABS信息披露形式?！鄙辖凰嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，上交所積極鼓勵(lì)并支持原始權(quán)益人和計(jì)劃管理人采取創(chuàng)新方式提高持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品信息披露的及時(shí)性和有效性，充分展示底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，以便投資者做出合理的價(jià)值判斷。

標(biāo)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)中有進(jìn) 信息披露機(jī)制顯優(yōu)勢(shì)

建信長(zhǎng)租ABS的底層標(biāo)的資產(chǎn)由位于上海市、杭州市和武漢市的4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目組成，合計(jì)擁有房源套數(shù)3980套，可租賃面積合計(jì)10.27萬(wàn)平方米。計(jì)劃管理人2024年10月28日披露了《2024年第三季度資產(chǎn)管理報(bào)告》及《2024年第三季度資產(chǎn)管理報(bào)告摘要》、《專項(xiàng)計(jì)劃2024年第三季度合并報(bào)表商定程序報(bào)告》、《關(guān)于資產(chǎn)支持證券份額公允價(jià)值參考凈值的公告》及《價(jià)值考量更新意見書》，就本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)、目標(biāo)項(xiàng)目估值以及資產(chǎn)支持證券凈值等情況及時(shí)有效地進(jìn)行披露。報(bào)告期內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)情況良好，租金收繳率保持100%，截至9月末底層物業(yè)資產(chǎn)出租率為94.5%。

建信長(zhǎng)租ABS在規(guī)則要求的信息披露“規(guī)定動(dòng)作”以外主動(dòng)邁出“友善的一步”，及時(shí)回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，彌合投融雙方之間的信息差異，在ABS市場(chǎng)樹立了較好的示范典型。

一位投資機(jī)構(gòu)人士表示：“建信長(zhǎng)租ABS的信息披露方式向公募REITs看齊，不失為一次積極有益的嘗試。這既體現(xiàn)了該項(xiàng)目對(duì)信息披露的重視，也在一定程度上提升了市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品運(yùn)作機(jī)制的了解。如果后續(xù)這類信息能夠持續(xù)推出，將有益于穩(wěn)定投資者預(yù)期，進(jìn)一步提升市場(chǎng)對(duì)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS這類創(chuàng)新產(chǎn)品的信心?！?/p>

堅(jiān)持以信披質(zhì)量為本 搭建ABS投融互信平臺(tái)

近年來(lái)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展期，已積累了可觀的存量資產(chǎn)，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS作為一種具有權(quán)益屬性的全新資產(chǎn)證券化金融產(chǎn)品，為企業(yè)提供了更加市場(chǎng)化的投融資選項(xiàng)，市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間巨大。

制度設(shè)計(jì)如何滿足投融雙方的需求、激發(fā)各參與方的積極性，對(duì)于市場(chǎng)建設(shè)和穩(wěn)健發(fā)展至關(guān)重要。“信息披露對(duì)于日常投資分析具有重要作用。強(qiáng)化對(duì)投資決策相關(guān)的信息披露、探索合適的披露頻次，可以有效激發(fā)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)對(duì)ABS產(chǎn)品的投資熱情?！币晃籄BS市場(chǎng)資深研究員告訴記者，這也可以進(jìn)一步促進(jìn)ABS市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資源分配功能的發(fā)揮，提升市場(chǎng)發(fā)展的廣度與深度。

要提升ABS的產(chǎn)品流動(dòng)性，破解之道即在于加強(qiáng)信息溝通，減少投融兩端的信息不對(duì)稱。有效的信息披露能夠及時(shí)反映ABS基礎(chǔ)資產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)變化，推動(dòng)信息對(duì)稱，保護(hù)投資者權(quán)益，有助于為投資者提供充分的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和決策參考，從而提升投資者的交易意愿，促進(jìn)流動(dòng)性提升，激發(fā)市場(chǎng)活力。

“高質(zhì)量的ABS信息披露在現(xiàn)階段顯得尤為重要，是持續(xù)吸引投資者的重要前提，也是打通投融兩端的橋梁?！币晃煌顿Y機(jī)構(gòu)人士在接受記者采訪時(shí)指出。

不同于傳統(tǒng)ABS產(chǎn)品，建信長(zhǎng)租ABS作為市場(chǎng)首只產(chǎn)權(quán)類持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，在信息披露機(jī)制方面做出更為市場(chǎng)化的設(shè)計(jì)，通過(guò)機(jī)制創(chuàng)新壓實(shí)資產(chǎn)信用，力求實(shí)現(xiàn)ABS產(chǎn)品從主體信用向資產(chǎn)信用成功轉(zhuǎn)型。建信長(zhǎng)租ABS在信息披露的先行先試，更好地滿足了投資者的需求，突出了權(quán)益屬性，形成了一定的市場(chǎng)示范效應(yīng)。

持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品最重要的特點(diǎn)是突出“權(quán)益屬性”，更加注重信息披露的及時(shí)性和有效性，因此持續(xù)優(yōu)化信息披露機(jī)制、提高信息披露質(zhì)量對(duì)于持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品具有重要意義。

記者了解到，上交所將持續(xù)發(fā)揮市場(chǎng)組織功能，協(xié)調(diào)各方力量，完善配套機(jī)制，按照“以點(diǎn)帶面”的方式，以持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS典型項(xiàng)目作為標(biāo)桿，引導(dǎo)和鼓勵(lì)計(jì)劃管理人和原始權(quán)益人主動(dòng)披露與投資者價(jià)值判斷及投資決策相關(guān)的信息，暢通信息獲取的渠道，努力構(gòu)建投融互動(dòng)、投融互信的良好市場(chǎng)生態(tài)，推動(dòng)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品更好地發(fā)揮盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用。

校對(duì)：王朝全