大消息。

據(jù)上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理公眾號消息，為貫徹落實(shí)國家工作部署，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經(jīng)上海市政府同意，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（簡稱《通知》）。《通知》自2024年12月1日起施行。

《通知》提到，對個人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號）第三條的規(guī)定實(shí)行個人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個人所得稅額。

按照上述規(guī)定，上海市取消了個人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個人所得稅額的規(guī)定。其他個人所得稅方面的政策未作調(diào)整，如對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅；居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策仍按照國家相關(guān)文件繼續(xù)執(zhí)行。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海在房屋交易環(huán)節(jié)，執(zhí)行了差別化的個稅政策。其源于2006年的政策規(guī)定。2006年原上海市地方稅務(wù)局印發(fā)《關(guān)于本市貫徹〈國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知〉的操作意見》明確，普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。當(dāng)前上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自然使得核定征收的稅率統(tǒng)一為1%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于滿五唯一住房，上海實(shí)行個稅免征的政策，若不符合免征條件，政策調(diào)整后，按1%稅率核定征收。

例如，若上海某房東出售一套1000萬總價的非普通住房，過去個稅需繳納20萬元，現(xiàn)在只需繳納10萬元，持續(xù)降低了售房成本、增加了住房財產(chǎn)性收入。

“需要注意的是，若該房東一年內(nèi)在上海換房，其還可享受個稅退稅的優(yōu)惠政策，具體以財政部等三部門《延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房相關(guān)稅收優(yōu)惠政策》文件為準(zhǔn)?！眹?yán)躍進(jìn)說。

財政部、國家稅務(wù)總局等部門11月13日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），包括優(yōu)化住房交易契稅政策，明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。

《公告》明確，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

《公告》還提到，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

上海此次《通知》明確，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。同時，上海市適用與全國統(tǒng)一的個人購房契稅優(yōu)惠政策。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海落實(shí)新政，將有助于后續(xù)購房成本的降低。政策調(diào)整后，在上海認(rèn)購140平方米及以下住房，契稅降至最低水平，即1%，其基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善型購房需求，有力支持了購房消費(fèi)行為。購置二套房的契稅，其減負(fù)效應(yīng)較明顯。舉例來說，對于認(rèn)購1000萬元總價的住房來說，新政前契稅最高需30萬元，新政后最低可為10萬元，即直接減少20萬元。

從增值稅政策來看，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這有力降低上海房東的售房成本。舉例來說，若某人2014年曾購置一套600萬元住房，到2024年該住房價格為1000萬元，其增值額約為400萬元。因持有年限已超兩年，故增值稅約為400*5%即20萬元，減負(fù)效應(yīng)非?？捎^。房東售房成本降低，也將提高掛牌和售房積極性，反過來也增加了優(yōu)質(zhì)二手房的掛牌，對于購房者購房選擇面增加等都有積極的作用。

在多項(xiàng)政策“組合拳”的效應(yīng)下，10月以來上海房地產(chǎn)市場的入市節(jié)奏明顯加快，多樣化購房需求積極釋放。安居客上海監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月前6個周末日成交套數(shù)均破千，同時也是“929新政”后第11次破千套。截至11月17日，11月上海二手房已成交15076套，成功超越6月的14168套，創(chuàng)下2024年前17天成交量的最高紀(jì)錄。

校對：彭其華