上海樓市迎來重磅新規(guī)。

11月18日，據(jù)“上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理”官方公眾號(hào)消息，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)等四部門發(fā)布通知稱，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，上海市取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自2024年12月1日起施行。

購(gòu)140平方米以下住房，按1%征收契稅

近日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），明確了與取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策。

為貫徹落實(shí)國(guó)家工作部署，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，上海四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），一是明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)；二是明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)。

關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房個(gè)人所得稅，《通知》明確，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）第三條的規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

按照上述規(guī)定，上海市取消了個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的規(guī)定。其他個(gè)人所得稅方面的政策未作調(diào)整，如對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅；居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策仍按照國(guó)家相關(guān)文件繼續(xù)執(zhí)行。

關(guān)于個(gè)人出售住房增值稅，根據(jù)《公告》規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

關(guān)于個(gè)人購(gòu)買住房契稅，根據(jù)《公告》規(guī)定，上海市適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

政策減負(fù)效應(yīng)明顯

“此次上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，掛鉤在其上的增值稅政策將優(yōu)化。同時(shí)基于財(cái)政部三部委稅收優(yōu)化政策，以及結(jié)合上海個(gè)稅政策的自身情況，相關(guān)政策都做了優(yōu)化，以更好促進(jìn)住房交易環(huán)節(jié)成本的降低?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)e公司記者表示，以契稅政策調(diào)整為例，財(cái)政部三部委政策明確，12月1日起執(zhí)行新的購(gòu)房契稅政策。上海積極貫徹落實(shí)，將有助于后續(xù)降低購(gòu)房成本。這里對(duì)契稅政策調(diào)整后其對(duì)上海房屋交易環(huán)節(jié)的影響進(jìn)行梳理，可以看出兩項(xiàng)變化。

嚴(yán)躍進(jìn)分析指出：在上海認(rèn)購(gòu)140平方米及以下住房，契稅降至最低水平，即 1%，其基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善型購(gòu)房需求，有力支持了購(gòu)房消費(fèi)行為。另外，購(gòu)置二套房的契稅，其減負(fù)效應(yīng)較明顯。

舉例來說，對(duì)于認(rèn)購(gòu)1000萬元總價(jià)的住房來說，新政前契稅最高需30萬元，新政后最低可為10萬元，即直接減少20萬元。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，系列利好政策下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著向好的方向發(fā)展。購(gòu)房需求將有持續(xù)釋放的空間。10月份以來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的入市節(jié)奏明顯加快、多樣化購(gòu)房需求積極釋放。同時(shí)，稅收優(yōu)化政策雖然在12月1日正式執(zhí)行，但不影響11月中下旬的房屋買賣，各類尚未申報(bào)繳納的稅費(fèi)亦可享減稅優(yōu)惠。

此外，供求關(guān)系在四季度將有積極的調(diào)整。當(dāng)前“政策-市場(chǎng)”之間的互動(dòng)效應(yīng)明顯增強(qiáng)，市場(chǎng)信心也持續(xù)增加。隨著供給和需求兩端的積極調(diào)整，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系將會(huì)優(yōu)化，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)也將朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

 校對(duì)：劉榕枝