近期，紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（簡稱“紅星控股”）以不能清償?shù)狡趥鶆?wù)、明顯缺乏清償能力、具備重整價(jià)值為由向浦東新區(qū)人民法院申請進(jìn)行破產(chǎn)重整一案，已獲法院受理。

紅星控股是紅星美凱龍的二股東，此次申請破產(chǎn)重整之后，紅星美凱龍控股股東建發(fā)股份將承接紅星控股及車建興的相關(guān)義務(wù)。車建興既是紅星控股的法人代表，也是紅星美凱龍的執(zhí)行董事。

放在化債背景下，紅星控股走向破產(chǎn)重整，或是必經(jīng)之路。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出，目前房企化債已經(jīng)走入深水區(qū)，面臨的難度和壓力都在上升。尤其在2024年，房企進(jìn)入債務(wù)集中到期時(shí)間節(jié)點(diǎn)。與此同時(shí)，房企也面臨銷售下行、資金回籠不利的局面，主動(dòng)或者被動(dòng)處置資產(chǎn)已是逼不得已。隨著資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整，即使走法拍路徑，金融機(jī)構(gòu)也要做好受損的準(zhǔn)備。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者觀察，行業(yè)出清階段，不少項(xiàng)目都在努力推動(dòng)債務(wù)償還。世茂股份與長實(shí)旗下項(xiàng)目、上海華董旗下公司等均以拍賣、破產(chǎn)重整等方式為主推進(jìn)化債。

多家房企申請破產(chǎn)重整

7月上旬，上海浦東新區(qū)人民法院發(fā)布受理公告顯示，紅星控股即將進(jìn)入破產(chǎn)重整周期。

根據(jù)紅星控股2023年12月31日的資產(chǎn)負(fù)債表，該公司賬面總資產(chǎn)約189.47億元，主要資產(chǎn)為其他應(yīng)收款約117.11億元及長期股權(quán)投資約57.79億元，兩者合計(jì)占賬面總資產(chǎn)92.31%，另有貨幣資金為376.63萬元。同期，紅星美凱龍公司賬面負(fù)債合計(jì)約163.12億元，所有者權(quán)益約26.35億元。

截至紅星控股申請之日，8名債權(quán)人因紅星美凱龍控股公司未履行生效裁決的付款義務(wù)而向法院申請執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的合計(jì)18.25億元；紅星美凱龍控股公司另涉27件未決訴訟/仲裁，案涉金額29.38億元。

據(jù)浦東新區(qū)人民法院公告，紅星控股持有上市公司紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司（簡稱“紅星美凱龍”）約22.51%股權(quán)，為后者的二股東。紅星控股還通過子公司持有東研科技發(fā)展有限公司約73.51%股權(quán)，另有子公司經(jīng)營地產(chǎn)置業(yè)、文娛影業(yè)等業(yè)務(wù)。

公告指出，紅星美凱龍缺乏債務(wù)清償能力，具備破產(chǎn)原因，可以申請破產(chǎn)重整。此外，紅星美凱龍控股公司持股22.51%的紅星美凱龍家居公司在國內(nèi)家居行業(yè)具有較高知名度，所持其他對外投資具備盈利空間，應(yīng)認(rèn)為紅星美凱龍控股公司具有重整價(jià)值。

紅星美凱龍明確表示，二股東破產(chǎn)重整不影響公司正常運(yùn)營。但其虧損也不期而至，7月9日晚，紅星美凱龍發(fā)布公告稱，集團(tuán)預(yù)計(jì)2024年半年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈虧損為人民幣10.9億元至凈虧損人民幣14.7億元，與2023年半年度集團(tuán)取得的歸屬于母公司所有者的凈利潤人民幣1.28億元相比，由盈利轉(zhuǎn)為虧損。

紅星美凱龍?jiān)?024年上半年由盈轉(zhuǎn)虧，這對于建發(fā)股份后續(xù)的運(yùn)營來說，無異于一場挑戰(zhàn)。隨著二股東破產(chǎn)重整，近期，大股東建發(fā)股份也在運(yùn)營上加強(qiáng)與紅星美凱龍的互動(dòng)。據(jù)建發(fā)股份與紅星美凱龍雙方公告，雙方除訂立采購商品協(xié)議、提供服務(wù)總協(xié)議及租賃總協(xié)議之外，紅星美凱龍還與建發(fā)清潔能源訂立購買電力框架協(xié)議。

紅星美凱龍的化債進(jìn)展僅僅是一個(gè)信號，在房地產(chǎn)出清階段，不少房企陸續(xù)進(jìn)入破產(chǎn)重整，等待新的投資人進(jìn)入。

據(jù)公開信息，7月10日，北京東方園林環(huán)境股份有限公司公開招募重整投資人。做房地產(chǎn)園林配套發(fā)家的東方園林，其曾經(jīng)的實(shí)控人何巧女也是曾經(jīng)的浙江女首富，受困于房地產(chǎn)行業(yè)下行周期，公司也被迫走向破產(chǎn)重整。

上海華董旗下的上海會(huì)波房地產(chǎn)發(fā)展有限公司重整申請?jiān)诮衲?月經(jīng)法院受理，近期也啟動(dòng)了對重整投資人的招募。

根據(jù)全國企業(yè)破產(chǎn)重整案件信息網(wǎng)公告，會(huì)波公司負(fù)債大約22.11億元，主要資產(chǎn)包括云頂別墅二期項(xiàng)目、位于嘉定的長租公寓項(xiàng)目以及登記在公司名下的6輛汽車。

部分房企資產(chǎn)被拍賣

有房企破產(chǎn)重整，也有房企進(jìn)入債權(quán)人拍賣資產(chǎn)階段。

據(jù)京東拍賣消息，李嘉誠旗下公司參股的上海長潤江和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（簡稱“長潤江和”）40%股權(quán)于7月9日首次拍賣，起拍價(jià)約53.49億元，2人報(bào)名，但因無人出價(jià)最終流拍。值得關(guān)注的是，該公司旗下項(xiàng)目為上海真如大型綜合體項(xiàng)目，擁有體量不小的商業(yè)及寫字樓資產(chǎn)。

與長實(shí)受牽連的上海項(xiàng)目類似，世茂股份旗下位于深圳的資產(chǎn)處置也推進(jìn)緩慢。一個(gè)估值超160億元的超級綜合體，兩次拍賣仍無人問津，遭債權(quán)人申請抵債。

7月11日，世茂股份發(fā)布公告稱，已收到北京市第三中級人民法院執(zhí)行裁定書，申請執(zhí)行人為中信信托有限責(zé)任公司；被申請人為世茂股份子公司、關(guān)聯(lián)公司，包括深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司、上海世茂建設(shè)有限公司、福建世茂瑞盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司；涉案金額104.25億元，涉案金額占世茂股份上年末凈資產(chǎn)的比例58.80%。

公開信息顯示，世茂股份前述項(xiàng)目已進(jìn)行過公開拍賣，一拍、二拍均因無人競買流拍。二拍流拍后，中信信托申請以二拍保留價(jià)（104.35億元），按照抵押及查封順位抵償被執(zhí)行人所負(fù)債務(wù)。

盡管拍賣保留價(jià)并不能覆蓋被執(zhí)行人所負(fù)債務(wù)本息，但從項(xiàng)目化債角度來看，也是一次推進(jìn)。

商業(yè)資產(chǎn)價(jià)格面臨下調(diào)

隨著房企破產(chǎn)重整案不斷浮出水面，商業(yè)資產(chǎn)價(jià)格也在面臨調(diào)整。

以前述長潤江和40%股權(quán)首次拍賣流拍為例，分析人士指出，流拍之后，下一次開拍定價(jià)大概率會(huì)下調(diào)。

據(jù)規(guī)劃顯示，該公司持有真如項(xiàng)目地下、地上總建筑面積達(dá)114萬平方米，其中包括14.4萬平方米的住宅、22.3萬平方米的公寓式辦公樓、24萬平方米的甲級辦公樓、21.4萬平方米的商業(yè)、兩棟星級酒店、會(huì)所和停車庫配套及大量公共綠化建設(shè)。若按40%的股權(quán)比例分配，資產(chǎn)價(jià)值也不菲。

長潤江和成立于2007年10月，是長實(shí)集團(tuán)與和潤集團(tuán)為開發(fā)位于上海普陀真如城市副中心項(xiàng)目“高·尚領(lǐng)域”而成立的項(xiàng)目公司，二者分別持股60%、40%。由于和潤集團(tuán)旗下公司上海長潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海江和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)清算，其所持長潤江和40%股權(quán)被債權(quán)人中融國際信托有限公司申請?zhí)幹谩?/p>

高·尚領(lǐng)域項(xiàng)目地塊為2006年年底長實(shí)集團(tuán)與和潤集團(tuán)以底價(jià)22億元聯(lián)合競得的上海普陀真如A3、A4、A5、A6地塊，總建筑面積約117萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋寫字樓、商場、酒店、公寓、住宅等，其中，300米的超高層寫字樓落成后是上海浦西的地標(biāo)性建筑。

高·尚領(lǐng)域股權(quán)被拍賣，源于和潤集團(tuán)的債務(wù)危機(jī)。但值得關(guān)注的是，盡管長實(shí)對和潤集團(tuán)持有的40%股權(quán)有優(yōu)先購買權(quán)，但此次競拍長實(shí)并未出價(jià)。

從這些房企化債案例進(jìn)展的不順暢可見，即便資產(chǎn)分布于一線城市，其價(jià)格也面臨調(diào)整。而來自第三方機(jī)構(gòu)今年二季度的市場跟蹤數(shù)據(jù)顯示，一線城市的資產(chǎn)價(jià)格正面臨下行風(fēng)險(xiǎn)。

以上海為例，二季度上海甲級寫字樓新增供應(yīng)24.1萬平方米。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，盡管甲級寫字樓全市平均空置率降至21.70%，但租金下行趨勢依舊。大多數(shù)子市場板塊租金均有不同程度下調(diào)。二季度全市平均成交租金錄得7.61元/平方米/天，環(huán)比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方米/天，新興商圈下降至6.11元/平方米/天。其中，新興區(qū)域空置率較為穩(wěn)定，降至28.08%；核心區(qū)空置率小幅上漲至15.79%。與此同時(shí)，2024上半年上海大宗交易市場共錄得32宗、共計(jì)208億元成交，成交總額同比下降42%。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2024年第二季度，全市凈吸納量上升至11.57萬平方米。該公司上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江蘇表示，成本驅(qū)動(dòng)型需求向非中央商務(wù)區(qū)搬遷的趨勢仍在持續(xù)。

而戴德梁行預(yù)計(jì)下半年共計(jì)有71萬平方米新增體量入市，供求壓力下租金承壓，對于企業(yè)而言辦公成本降低有利于更多整合型企業(yè)升級更新，尤其是租賃實(shí)力相對雄厚的大型企業(yè)及優(yōu)勢發(fā)展行業(yè)。