新房集體“開(kāi)卷”,北京五環(huán)外樓市戰斗升級
來(lái)源:界面新聞作者:白帆2024-06-28 11:00

6月26日,北京終于跟進(jìn)5月17日央行等部門(mén)打出政策“組合拳”——首付降至20% ,商貸利率下限降至3.5%,另外對多子女家庭也放寬了購房門(mén)檻。

而在新政之前的5月和6月,北京二手房以?xún)r(jià)換量持續,市場(chǎng)較為活躍,但新房市場(chǎng)卻略顯萎靡,大幅降價(jià)的消息不斷傳出,北京五環(huán)外“硝煙”升級。

新政疊加:二手房、新房結局不同

結合過(guò)去近兩個(gè)月的市場(chǎng)表現,北京確需一劑“良方”繼續穩定樓市的活躍度。

北京鏈家研究院的數據顯示,2023年3季度以來(lái),北京市連續出臺多項樓市新政。尤其4月30日出臺五環(huán)限購政策調整后,市場(chǎng)反饋較為明顯。根據北京鏈家研究院的統計數據,二手市場(chǎng)5月帶看比4月增長(cháng)近11%,簽約量增長(cháng)近32%,價(jià)格環(huán)比上月持平。

北京市住建委網(wǎng)簽數據也顯示,5月北京二手房網(wǎng)簽量為13383套,環(huán)比4月上漲0.2%,同比去年5月上漲3.1%,市場(chǎng)熱度有所回升。另外在6月1日至6月20日期間,北京二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)達到8707套,環(huán)比5月份同期上漲約23.19%。

與此同時(shí),北京二手房市場(chǎng)去化速度也明顯加快,二手房源的掛牌量持續下降。據此,有業(yè)內觀(guān)點(diǎn)認為,北京的二手房市場(chǎng)進(jìn)入拐點(diǎn)。賣(mài)房業(yè)主的心態(tài)也有較大的變化,降價(jià)幅度開(kāi)始收緊。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示,北京二手房市場(chǎng)在“517新政”后表現相對還好,主要原因是性?xún)r(jià)比高,前期二手房?jì)r(jià)格跌幅基本在25%-30%,部分房源甚至更高,這波降價(jià)帶來(lái)了銷(xiāo)量。

新房市場(chǎng)表現卻沒(méi)有那么理想。中指研究院的數據顯示,5月北京新建商品住宅、二手商品住宅分別成交3222套、13383套,新房成交套數環(huán)比4月有小幅下降,二手房成交規模與4月基本持平。中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜對此表示,在“4.30限購政策”落地后,新房雖有部分項目到訪(fǎng)量增加,但網(wǎng)簽數據并無(wú)明顯改善,購房者觀(guān)望情緒仍較重,5月新房成交量同比降幅仍較大,在一線(xiàn)城市中降幅也最大。

五環(huán)外是北京樓市去庫存的重點(diǎn)。五環(huán)內和五環(huán)外曾經(jīng)是市區與郊區的分界線(xiàn)。如今,五環(huán)外已經(jīng)成為新樓盤(pán)、改善型住房的聚集地。根據中原地產(chǎn)研究院統計,新建商品房住宅庫存81.4%都在五環(huán)外,另有70%以上的二手房也分布在五環(huán)外。

新房市場(chǎng)表現不佳,政策也對五環(huán)外有了更多的照顧。今年4月30日,北京政策允許居民在五環(huán)外新購買(mǎi)1套商品住房,6月26日北京跟進(jìn)的“517新政”則顯示,二套房五環(huán)外的首付比例最低可至30%,而五環(huán)內的最低為30%。

新房集體“開(kāi)卷”

進(jìn)入6月份,北京五環(huán)外的新房競爭壓力日趨增加,特價(jià)房持續流向市場(chǎng),項目開(kāi)盤(pán)價(jià)低于指導價(jià)已然成為市場(chǎng)常態(tài)。除此之外,五環(huán)外的新房在得房率等方面也做足了功夫,價(jià)格更具性?xún)r(jià)比。

國家統計局近日發(fā)布的數據也顯示,5月份,北京新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.8%,環(huán)比下降1.1%,跌幅均在擴大。

而在近日,中建壹品旗下的花香壹號因6.8折的低價(jià)宣傳而備受關(guān)注,再一次打破了新盤(pán)的“防線(xiàn)”。根據此前流傳出來(lái)的房?jì)r(jià)信息,該樓盤(pán)最低售價(jià)4.9萬(wàn)元/平方米,大大低于項目市場(chǎng)指導價(jià)7.2萬(wàn)/平方米。不過(guò),目前這一價(jià)格被叫停,據悉該樓盤(pán)將在月底重新開(kāi)盤(pán),究竟定價(jià)多少尚待確定。

與中建壹品·花香壹號一路之隔的招商臻園,其樓盤(pán)價(jià)格在5.7萬(wàn)到6.2萬(wàn)元/平方米,同樣低于指導價(jià)。

位于亦莊經(jīng)開(kāi)區的北京潤府,是華潤置業(yè)旗下投資開(kāi)發(fā)的住宅項目。市場(chǎng)消息顯示,5月12日開(kāi)盤(pán)當天即成交171套,收金達到14.6億元。該樓盤(pán)的指導價(jià)為6.5萬(wàn)/㎡,但根據北京住建委公布的信息,目前該項目已經(jīng)簽約18套,成交均價(jià)約6.19萬(wàn)元。

順著(zhù)北京潤府向西,大興區黃村中的曉月和風(fēng)、頤和公館、橡樹(shù)灣等多個(gè)樓盤(pán)都在抓緊去庫存。加上豐臺區的一些新盤(pán),北京南城的新盤(pán)降價(jià)沖銷(xiāo)量的案例越來(lái)越多。

張大偉也表示,南四環(huán)以外是供應相對集中的區域,所以?xún)r(jià)格調整最為明顯。此外,這些地方的地理位置更偏遠,周邊的配套也相對不完善,這也是很多潛在買(mǎi)家猶豫的地方。好在新房的品質(zhì)逐漸開(kāi)卷,依然吸引著(zhù)不少居民。

北京五環(huán)外新樓盤(pán)降價(jià)的趨勢早已開(kāi)始。在今年春季,也有多個(gè)新盤(pán)項目各出奇招,變相降價(jià)。比如招商璀璨公元 " 買(mǎi)一送一 ",即購買(mǎi)北京招商璀璨公元一套約77平方米的兩居室,贈送山東煙臺一套現房。不過(guò)該活動(dòng)很快便停止,此外,還有部分樓盤(pán)在今年推出了買(mǎi)房送小米SU7汽車(chē)的活動(dòng),以此吸引客流。

不僅如此,新樓盤(pán)也在減少公攤、提高得房率上做文章,個(gè)別新盤(pán)甚至做出了100%得房率的保證,或者以贈送陽(yáng)臺的方式提高實(shí)際入住面積。

五環(huán)外“以?xún)r(jià)換量”成必然

業(yè)內普遍認為,二手房降價(jià)相對充分,換來(lái)了交易量的提升,新房市場(chǎng)仍面臨較大的去化壓力。未來(lái),大量聚集在北京五環(huán)外的新房市場(chǎng),依然需要政策的支持。

易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)對此分析稱(chēng),新盤(pán)打折具有非常好的導向作用,其實(shí)就是以?xún)r(jià)換量,如果不降價(jià),去庫存的壓力就會(huì )很大?!斑@對于降低購房成本有積極作用?,F在降低購房成本一是靠政策,二是靠房?jì)r(jià)下降,所以要利用新盤(pán)打折積極去庫存?!眹儡S進(jìn)告訴界面新聞,新盤(pán)降價(jià)也需要注意降價(jià)幅度,適當合理降價(jià),同時(shí)也需要做好解釋性工作。

張大偉也表示,目前相較于已經(jīng)降價(jià)一波的二手房,北京的新房已經(jīng)沒(méi)有什么優(yōu)勢,性?xún)r(jià)比不如二手房,這種情況下,打折成為必然,只是不同區域內打折多少能換來(lái)的銷(xiāo)量有所不同。

還有房產(chǎn)中介告訴界面新聞,6月份已經(jīng)進(jìn)入到房地產(chǎn)公司沖業(yè)績(jì)的關(guān)鍵時(shí)刻,也會(huì )考慮在這個(gè)時(shí)候推出折扣,帶動(dòng)銷(xiāo)量。此外,一些房地產(chǎn)公司為了盡快回籠資金,也加速了項目周期,通過(guò)降價(jià)積極去庫存。

政策調控是活躍市場(chǎng)的關(guān)鍵。北京樓市尤其是北京的五環(huán)外,依然需要更多的政策支持,調動(dòng)市場(chǎng)信心和入局門(mén)檻。

6月26日北京出臺的新政預期將刺激市場(chǎng)需求,但該政策的效應究竟能持續多久依然要打上問(wèn)號。一位正在準備購房的北京居民表示,首付雖然降低了,商貸利率也下調了,但每個(gè)月的還款壓力還是很難降下來(lái),這一因素才是自己遲遲不敢下手的主因。

陳文靜也表示,本次北京限購政策尚未做調整,未來(lái)依然有優(yōu)化空間和預期。她還提到,北京需求端政策仍有多個(gè)可優(yōu)化方向,如降低非京籍社保/個(gè)稅年限要求,如5年社保/個(gè)稅改為3年,郊區社保/個(gè)稅年限進(jìn)一步降低;針對特定人群放寬限購政策,如針對人才、多孩家庭、老年家庭等給予更多購房名額;進(jìn)一步提高公積金貸款額度。

責任編輯: 胡青
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