4月中旬，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪多家中介平臺(tái)、買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于二手房?jī)r(jià)格下降已形成共識(shí)，打破了近幾年的“漲價(jià)信仰”，當(dāng)限購(gòu)手段逐個(gè)解除，二手房更加市場(chǎng)化，受供需影響的價(jià)格變動(dòng)日漸明顯。

3月14日，杭州發(fā)布房產(chǎn)新政，二手房限購(gòu)全面放開(kāi)，增值稅免征年限統(tǒng)一調(diào)整為2年。以往，一季度是樓市成交的旺季之一，但今年隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的下行，房產(chǎn)交易量稍顯冷清。杭州二手房市場(chǎng)因政策松動(dòng)活躍度明顯增加，但存在“以?xún)r(jià)換量”的現(xiàn)象，不少房屋交易價(jià)格已回落至2017年左右的價(jià)格，更多當(dāng)下交易受剛需、改善等心態(tài)影響，個(gè)性化的真實(shí)住房需求展現(xiàn)出來(lái)。

杭州是全國(guó)城市的一個(gè)縮影。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的幾年中，城市本身的潛力和民眾的購(gòu)買(mǎi)力被透支，日常消費(fèi)能力被制約。如今這一輪二手房降價(jià)將不少城市的房?jī)r(jià)泡沫逐漸去除，展現(xiàn)出更加真實(shí)和理性的房地產(chǎn)需求，在回歸“房住不炒”基礎(chǔ)上，也回到了更加市場(chǎng)化的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制。

房產(chǎn)市場(chǎng)顯著回暖

從截至4月中旬的數(shù)據(jù)看，杭州二手房新政給市場(chǎng)注入了活力，杭州的房產(chǎn)市場(chǎng)“小陽(yáng)春”出現(xiàn)了，尤其在二手房方面，成交量、帶看量明顯回升。

據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月，杭州十區(qū)二手房成交8557套，環(huán)比增長(zhǎng)236%；中介帶看量環(huán)比提升224%，創(chuàng)下近4年來(lái)的最高單月帶看量紀(jì)錄。3月14日~4月14日，杭州市區(qū)（含臨安、富陽(yáng)）二手房共成交9000多套。

來(lái)自德佑房產(chǎn)文欣苑店的于貴告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“整個(gè)3月我基本上都沒(méi)有休息日，一直都在帶客戶看房。整個(gè)3月份我們的帶看量達(dá)到了近幾年來(lái)的最高水平?！?/p>

房東李楓住在拱墅區(qū)湖墅板塊，在2017年購(gòu)入當(dāng)前名下唯一的住房，今年1月他決定把房子掛牌賣(mài)出，3月杭州二手新政出臺(tái)后他決定降價(jià)40萬(wàn)盡快賣(mài)房。李楓告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前掛牌價(jià)格已接近自己2017年購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格，主要是想置換更大一些的房子，目前二手房大量放出，可選擇的余地更大?！拔夜ぷ髟谟嗪紖^(qū)，主城區(qū)和郊區(qū)的房子都可以選，考慮賣(mài)出手頭這套房后就換一套房子?！?/p>

值得注意的是，新政后的1個(gè)月時(shí)間內(nèi)，杭州學(xué)區(qū)房成交量的提升最為明顯。

杭州我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，3月杭州多個(gè)學(xué)區(qū)房小區(qū)成交量大漲，如采荷板塊、觀成武林學(xué)校、保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校、文一街小學(xué)、文三街小學(xué)以及望江新城多個(gè)次新學(xué)區(qū)房小區(qū)，相比去年月均成交量，至少增長(zhǎng)50%以上，部分學(xué)區(qū)房成交量增幅甚至超過(guò)100%。

王鑫是浙江金華人，在杭州富陽(yáng)工作多年，他在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，自己原本沒(méi)有計(jì)劃在杭州買(mǎi)房，新政放開(kāi)二手房限購(gòu)，自己就有了買(mǎi)房的想法。

“畢竟以后想讓孩子在省城讀書(shū)，有更好的教育資源。以前是苦于沒(méi)有這個(gè)機(jī)會(huì)，現(xiàn)在政策放寬能買(mǎi)在主城區(qū)，以后孩子也有機(jī)會(huì)上學(xué)軍、杭二等名校，也想趁著這個(gè)機(jī)會(huì)抓緊時(shí)間看房子，主要希望學(xué)區(qū)好一點(diǎn)，將來(lái)能上戶口就行?！?/p>

一位在西湖區(qū)嘉綠板塊的房產(chǎn)中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，由于靠近嘉綠中學(xué)等較好的學(xué)校，嘉綠板塊不少二手房交易速度加快?！?月份學(xué)區(qū)、環(huán)境比較好的房子基本上掛牌后很快就賣(mài)掉了。”

除了學(xué)區(qū)房，一些降價(jià)幅度明顯的主城區(qū)“老破小”也受到剛需購(gòu)房者的歡迎。上述房產(chǎn)中介表示，例如古蕩新村目前50平方米左右的二手房總價(jià)在100萬(wàn)~200萬(wàn)元，放開(kāi)限購(gòu)后一些人買(mǎi)來(lái)出租或者自住?！耙恍┦稚嫌虚e錢(qián)的人目前不愿投資新房，買(mǎi)這種‘老破小’裝修一下轉(zhuǎn)手就可以出租?！?/p>

“朝暉、翠苑板塊的‘老破小’深受歡迎，買(mǎi)房的基本上都是剛需，主要看重這邊地段好，上班上學(xué)都很方便。”于貴表示。

供求關(guān)系影響房?jī)r(jià)，這是除去政策調(diào)控之外房地產(chǎn)市場(chǎng)中最重要的因素。杭州新政放開(kāi)二手房限購(gòu)之后，整個(gè)杭州市二手房掛牌數(shù)量再次增加，說(shuō)明在目前整個(gè)市場(chǎng)行情中，供給遠(yuǎn)大于需求，大部分購(gòu)房者仍然處于觀望之中。

二手房的情況更能反映出市場(chǎng)真實(shí)的供需現(xiàn)象。由于二手房沒(méi)有限價(jià)，放開(kāi)限購(gòu)后，不少業(yè)主想快速賣(mài)房置換新房，使二手房市場(chǎng)中剛需房源成交占比出現(xiàn)了顯著上升。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月價(jià)格在300萬(wàn)元以?xún)?nèi)的房源成交占比71%，達(dá)歷史新高。

一位杭州資深房產(chǎn)從業(yè)者陳明告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，杭州最初從周邊的余杭、蕭山放開(kāi)限購(gòu)，到3月主城區(qū)全面放開(kāi)二手房限購(gòu)，其實(shí)都是為了刺激二手交易，把置換的通道給打開(kāi)，進(jìn)而帶動(dòng)一手房市場(chǎng)。

“以?xún)r(jià)換量”帶動(dòng)交易

在二手房交易量不斷攀升的同時(shí)，不可忽視的是，杭州二手房整體的房?jī)r(jià)仍舊屬于下行階段，“以?xún)r(jià)換量”是最明顯的特征。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，自去年4月以來(lái)，杭州市二手住宅樣本平均價(jià)格已經(jīng)十一個(gè)月同比連降且今年3月降幅在5.35%，為過(guò)去十一個(gè)月最大值。從今年數(shù)據(jù)看，截至今年一季度，杭州單價(jià)3萬(wàn)元以上的新房套均成交面積為157平方米，而過(guò)去三年的數(shù)據(jù)分別是2021年125平方米、2022年141平方米、2023年150平方米。

“西湖區(qū)文二板塊成交的70%都是三百萬(wàn)元以?xún)?nèi)的房子，基本上都是剛需購(gòu)房者買(mǎi)下的?！庇谫F談及房?jī)r(jià)情況時(shí)表示，“盡管3月份成交量上來(lái)了，但在價(jià)格上，至少?gòu)臄?shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)是沒(méi)有起色的?！?/p>

陳明認(rèn)為，杭州二手房新政策出臺(tái)后，達(dá)成成交的主要是房屋業(yè)主與購(gòu)房者一拍即合的情況?！按蟛糠謽I(yè)主早就想出手，新政出臺(tái)后也再次進(jìn)行降價(jià)，這是二手房交易同比環(huán)比價(jià)格都在降的主要原因?！?/p>

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪了余杭區(qū)未來(lái)科技城板塊的中南樾府、東原印未來(lái)等樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)中南樾府雖然目前掛牌價(jià)都接近每平方米五萬(wàn)元左右，但實(shí)際成交價(jià)格都在每平方米四萬(wàn)元左右。

未來(lái)科技城的三個(gè)樓盤(pán)也被人們稱(chēng)為“未科三兄弟”，即中南樾府、東原印未來(lái)和陽(yáng)光城未來(lái)悅，此前因搖號(hào)中簽率低、升值潛力大受到市場(chǎng)追捧，幾年前房?jī)r(jià)高峰期時(shí)曾達(dá)到8萬(wàn)元/㎡、9萬(wàn)元/㎡，如今價(jià)格都在單價(jià)五萬(wàn)元/㎡以下。

據(jù)余杭區(qū)房產(chǎn)中介樓翔介紹：“未來(lái)科技城這邊的房子如果不降價(jià)很難賣(mài)得出去，但降價(jià)就虧損嚴(yán)重。因?yàn)檫@批房子很多都是2021年時(shí)業(yè)主以單價(jià)每平方米7萬(wàn)~8萬(wàn)元的時(shí)候購(gòu)入的，如今拿來(lái)掛牌交易，加上稅費(fèi)等，虧損要達(dá)到一半左右，此前熱門(mén)的很多小區(qū)都是這個(gè)情況。”

杭州二手房市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)是多方面因素共同作用的結(jié)果。短期內(nèi)，政策調(diào)控將繼續(xù)是影響市場(chǎng)的關(guān)鍵因素，長(zhǎng)期看，城市競(jìng)爭(zhēng)力、產(chǎn)業(yè)前景和人口趨勢(shì)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。

杭州近年來(lái)在大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能夠吸引人才流入，還能提升城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，從而提高居民的購(gòu)買(mǎi)力和投資意愿。

不過(guò)，未來(lái)的房產(chǎn)市場(chǎng)也將走向分化，隨著保障房和自主更新住房的推進(jìn)建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求更加多樣，也將催生高質(zhì)量的供給。

此前，浙江印發(fā)《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，這是全國(guó)首個(gè)出臺(tái)的推進(jìn)老舊小區(qū)自主更新的指導(dǎo)意見(jiàn)，支持老舊小區(qū)自主更新。受政策風(fēng)向影響，杭州主城區(qū)內(nèi)建于上世紀(jì)80年代的閘弄口新村最近傳出要原拆原建，使附近不少小區(qū)的業(yè)主紛紛下架二手房，掛牌的均價(jià)也上調(diào)了20%。

對(duì)于未來(lái)杭州的房產(chǎn)價(jià)格，陳明預(yù)測(cè)杭州的樓市未來(lái)終究會(huì)上行，但具體的拐點(diǎn)仍舊需要市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)判斷。

“今年余杭、蕭山、濱江都有不少土地要拍賣(mài)，人們二手房交易的資金或用于消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需，或繼續(xù)購(gòu)入新房改善居住條件。接下來(lái)，預(yù)計(jì)杭州主城區(qū)新房也會(huì)逐步打開(kāi)限購(gòu)，從去年到今年，蕭山、余杭已經(jīng)從幾個(gè)街道放開(kāi)新房限購(gòu)變成整個(gè)區(qū)基本放開(kāi)限購(gòu)新房，預(yù)計(jì)等這波二手房熱度過(guò)去，就要輪到主城新房打開(kāi)限購(gòu)了?！标惷鞅硎尽?/p>

（應(yīng)受訪者要求，于貴、李楓、王鑫、陳明、樓翔為化名）